Peut-on conditionner l'achat d'un logement à la vente d'un autre bien ?

Lors de la signature d'un compromis de vente, les parties peuvent convenir d'insérer une condition suspensive liée à la vente d'un bien immobilier détenu par l'acquéreur. Selon les situations, l'acquéreur peut déjà avoir signé un compromis de vente pour son propre bien ou être encore en phase de commercialisation.

Cette clause permet à l'acheteur de ne devenir définitivement engagé que si son propre logement est vendu dans les conditions prévues. Elle est particulièrement utilisée lorsque le prix de vente du premier bien constitue une partie essentielle du financement de la nouvelle acquisition. Pour être efficace, la clause doit être rédigée avec précision. Elle peut notamment prévoir :

• le bien concerné par la vente ;
• le prix minimum attendu ;
• la date limite à laquelle la vente devra être réalisée ;
• les modalités permettant de justifier les démarches entreprises par l'acquéreur pour vendre son logement.

Une condition suspensive est une clause qui subordonne la réalisation définitive d'un contrat à la survenance d'un événement futur et incertain. Dans le domaine immobilier, les conditions suspensives les plus fréquentes concernent notamment l'obtention d'un prêt immobilier, l'obtention d'un permis de construire ou d'une autorisation administrative ou la vente préalable d'un bien appartenant à l'acquéreur.

Tant que l'événement prévu ne s'est pas réalisé, la vente n'est pas définitivement formée. Si la condition suspensive n’est pas réalisée dans le délai prévu, le compromis devient caduc sans que l'acquéreur ou le vendeur ne soit tenu d'exécuter la vente, sauf disposition particulière.

Une condition ne doit pas dépendre de la seule volonté d'une partie

Pour être valable, une condition suspensive ne doit pas être dite « potestative », c’est-à-dire qu’elle ne doit pas dépendre uniquement de la volonté d’une seule partie. Ainsi, un acquéreur ne peut pas simplement prévoir qu'il achètera le bien s'il décide lui-même de vendre son logement.

La clause doit reposer sur des critères objectifs et vérifiables. C'est pourquoi il est recommandé de définir avec précision les conditions de la vente envisagée, notamment le délai de réalisation et, lorsque cela est pertinent, un prix minimal de cession.

Lorsque l'achat d'un logement est soumis à la vente préalable d'un autre bien immobilier, la réalisation de cette première vente devient un élément déterminant de l'opération. Si le bien appartenant à l'acquéreur n'est pas vendu dans les conditions prévues par la clause suspensive, le compromis peut devenir caduc et la vente projetée ne pas aboutir.

Cette situation peut se présenter dans plusieurs cas : absence d'acquéreur avant la date limite fixée dans le compromis, offre reçue à un prix inférieur au montant minimal prévu par la clause, refus d'un financement par l'acquéreur du premier bien ou encore abandon du projet par ce dernier dans le cadre de son droit légal de rétractation.

Les conséquences dépendent toutefois de la rédaction précise de la condition suspensive. Plus celle-ci définit clairement les conditions de réalisation de la vente, plus les parties sont protégées contre les risques de contestation. Pour cette raison, il est fortement recommandé de faire rédiger ou vérifier la clause par un notaire. Ce professionnel veillera à sécuriser juridiquement l'opération et à anticiper les situations pouvant compromettre la vente de la maison ou de l'appartement.