Lorsqu’un propriétaire délivre un congé pour vente au locataire d’un logement d’habitation non meublé, celui-ci bénéficie d’un droit de priorité. Voyons les contours et les imites de ce droit.
Oui, le locataire est prioritaire à l'achat du logement
La loi du 6 juillet 1989 dispose que le propriétaire peut délivrer un congé au locataire avec un préavis de 6 mois pour la fin du contrat de location. Ce congé peut avoir comme motif la vente du bien vendu.
Dans ce cas, le locataire dispose d’un délai de 2 mois pour se prononcer sur son intention d’acheter le logement. S’il accepte, il dispose ensuite de 2 mois pour réaliser la vente à compter de l’envoi de sa réponse au propriétaire bailleur.
Lorsque le locataire notifie dans sa réponse son intention de recourir à un prêt immobilier, son acceptation est alors conditionnée à l’obtention de son prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à 4 mois.
Le délai accordé au locataire court à compter du début du délai de préavis de 6 mois commençant à courir 6 mois avant le terme du bail. Donc le locataire peut se prononcer de 6 à 4 mois avant la fin du bail.
Lorsque le propriétaire décide finalement de vendre le bien immobilier à un prix ou des conditions plus avantageuses pour l’acheteur, il doit alors proposer une nouvelle fois la priorité au locataire, qui disposera alors d’un délai d’un mois pour accepter cette offre de vente.
Cette notification est effectuée à l’adresse indiquée par le locataire à son départ. S’il n’a pas fait connaitre cette adresse à son propriétaire, alors la notification est effectuée à l’adresse des locaux dont la location avait été consentie.
Le locataire préempte le logement loué
Lorsque le locataire choisit de préempter, son droit de priorité porte sur l’ensemble du bien immobilier loué. C’est-à-dire ce qui est indiqué dans le contrat de location, le logement ainsi que ses annexes louées.
- D’une part, le congé encourt la nullité lorsqu’il porte sur des éléments qui ne sont pas loués et ne figurent pas sur le contrat de location. C’est le cas d’un congé prévoyant une offre comprenant le logement loué ainsi que deux chambres de service non comprises dans le contrat de location.
- D’autre part, l’offre d’achat doit obligatoirement porter sur l’ensemble du bien loué, il n’est pas possible de restreindre ce droit à une partie uniquement des biens loués et indiqués dans le contrat.
Ainsi, le locataire ne peut pas être tenu d’acheter l’ensemble de l’immeuble mis en vente par le propriétaire. Cela peut entrainer des conséquences importantes pour le propriétaire, qui pourrait être tenu de créer une copropriété si le locataire choisi de préempter. En effet, la préemption du locataire aboutirait à la création de lots appartenant à des propriétaires distincts.
- Article 15 de la loi du 6 juillet 1989 n°89-462
- Arrêt de la Cour d’appel de Paris du 16 décembre 2004
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