Le Code civil nous donne une définition légale de l’immeuble par destination, en réalité un bien meuble, c’est-à-dire non fixé au sol, indispensable à l'exploitation d'un fonds (agricole ou autre). Or la jurisprudence est venue affiner cette définition au cas par cas. On vous en dit plus.
La définition légale donnée par le Code civil
L’article 524 du Code civil dispose que les objets que le propriétaire d'un fonds y a placés pour le service et l'exploitation de ce fonds sont immeubles par destination. Les animaux que le propriétaire d'un fonds y a placés aux mêmes fins (poules d’un poulailler, pigeons des colombiers…) sont soumis au régime des immeubles par destination.
Ainsi, sont immeubles par destination, quand ils ont été placés par le propriétaire pour le service et l'exploitation du fonds :
- les ustensiles aratoires ;
- les semences données aux fermiers ou métayers ;
- les ruches à miel ;
- les pressoirs, chaudières, alambics, cuves et tonnes ;
- les ustensiles nécessaires à l'exploitation des forges, papeteries et autres usines ;
- les pailles et les engrais.
L'attachement à perpétuelle demeure
Sont également considérés comme des immeubles par destination les biens mobiliers que le propriétaire a fixé de manière permanente à un bien immobilier.
L’article 525 du Code civil apporte de précieuses informations sur cette notion d’attachement à perpétuelle demeure. Il établit que des biens mobiliers sont réputés attachés à perpétuelle demeure lorsqu’ils sont scellés avec du plâtre, de la chaux ou du ciment, ou lorsqu’ils ne peuvent être détachés sans être endommagés ou sans détériorer la partie du bien immobilier à laquelle ils sont fixés.
Cette dernière notion d’attachement à perpétuelle demeure donne lieu à une jurisprudence abondante.
Les illustrations jurisprudentielles d’immeuble par destination
La jurisprudence a considéré les éléments suivants comme des immeubles par destination :
- une bibliothèque très imposante en « L », masquant entièrement les murs auxquels elle est appuyée, construite sur mesure, et ne pouvant être détachée sans que sa substance en soit altérée ;
- un miroir dont les éléments de fixation ne peuvent pas être ôtés sans détériorer le mur, et formant un ensemble ornemental et harmonieux avec la cheminée.
En revanche, la qualification d’immeuble par destination n’est pas retenue par la jurisprudence pour les éléments suivants :
- une alarme sans fil, témoignant la volonté du propriétaire de pouvoir la déplacer aisément, sans dégât ;
- des meubles de cuisine préfabriqués et détachables ;
- des radiateurs électriques reliés à l’installation électrique par des dominos et dont l’enlèvement ne laisse que quelques traces, aisément nettoyables.
Les juges s’interrogent sur la façon dont les éléments en question sont attachés à l’immeuble, et le risque de dégradation en cas d’enlèvement. Les juges recherchent également la création intentionnelle d’un lien permanent avec l’immeuble.
Références juridiques
- Articles 524 et 525 du Code civil
- Cass. 1re civ., 5 mars 1991, n° 89-14.626 : Bull. civ. I, n° 81
- Cass. 3e civ., 3 avr. 1991, n° 90-12.782
- CA Versailles, 1re ch., sect. 2, 1er juill. 2004, n° 03/01573
- Cass. 3e civ., 8 juin 1982, n° 1465 : Gaz. Pal., 21-23 nov. 1982, pan., p. 351
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