Dans le cadre d’une succession, il arrive qu’un des héritiers d’un bien immobilier soit mineur, ce qui complique sa mise en vente ultérieure. Une procédure bien spécifique doit être suivie.
Un mineur n’a pas la capacité juridique et ne peut pas signer de contrat
Par principe, toute personne peut signer un contrat, sauf exceptions légalement déterminées. L’article 1146 du Code civil précise, en effet, que les mineurs non émancipés ne peuvent pas signer d’acte valablement. Un contrat signé par un enfant mineur serait nul de plein droit.
Les mineurs émancipés, en revanche, peuvent signer un contrat. Il sera valable et s’appliquera. Pour rappel, l'émancipation est possible une fois l’âge de 16 ans dépassé, par jugement, à la demande des parents ou par le mariage.
La représentation des tuteurs légaux
Un mineur non émancipé est représenté par ses parents dans les actes de la vie courante comme pour les actes de disposition.
Il est nécessaire de distinguer les actes de disposition des actes d’administration.
- Les actes d’administration : il s’agit des actes ordinaires de gestion courante ou d’exploitation normale d’un bien. Les tuteurs, représentants légaux du mineur, peuvent accomplir seuls les actes de disposition pour le compte de l’enfant mineur, sans aucune autre formalité. À titre d’exemple, il est possible de citer les actes suivants :
- bornage amiable d’un bien appartenant à un mineur,
- travaux d’améliorations utiles, aménagements, réparations d’entretien des immeubles du mineur,
- signature et résiliation d’un bail d’habitation en tant que bailleur.
- Les actes de disposition sont, quant à eux, les actes qui engagent le patrimoine de l’enfant mineur. Par exemple, la vente, la donation sont des actes de disposition. Pour ces actes spécifiques, la seule représentation des tuteurs légaux n’est pas suffisante. Il est nécessaire d’obtenir l’accord du juge. Les actes de disposition sont par exemple :
- vente d’un bien appartenant au mineur,
- conclusion d’un bail commercial, rural ou artisanal,
- réalisation de grosses réparations relevant de l’article 606 du Code civil.
Si les parents sont décédés, ou se sont vus retirer l’autorité parentale, le juge nommera un tuteur en vue de représenter le mineur.
L’accord du juge des contentieux de la protection
L’article 426 du Code civil dispose que s'il devient nécessaire, ou s'il est de l'intérêt de l’enfant mineur, qu'il soit disposé des droits relatifs à son logement ou à son mobilier par la vente, la résiliation ou la conclusion d'un bail, l'acte est autorisé par le juge ou par le conseil de famille s'il a été constitué.
Références juridiques
- Article 426 du Code civil
- Décret n°2008-1484 du 22 décembre 2008
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