Quelles sont les obligations pour vendre un appartement ?

Lors de la vente d’un appartement, la première obligation qui incombe au vendeur est de fournir un dossier de diagnostic technique à l’acheteur. Ce dossier contient différents diagnostics visant à informer l’acquéreur sur l’état général du bien. Ces diagnostics sont les suivants :

• Le diagnostic de performance énergétique (DPE), qui évalue la consommation énergétique du logement et son impact sur l’environnement. Il attribue une note allant de A pour les logements les plus performants à G pour les logements plus énergivores, et cette note doit être mentionnée dans l’annonce immobilière.
• Le constat de risque d’exposition au plomb (CREP) vise à repérer la présence de plomb dans les peintures, notamment pour les logements construits avant 1949. Si du plomb est détecté à des concentrations dangereuses, des mesures correctives peuvent être nécessaires.
• Le diagnostic amiante permet de repérer la présence d’amiante, dangereuse pour la santé, dans les matériaux de construction, en particulier dans les logements construits avant 1987.
• Le diagnostic termites et autres insectes xylophages concerne les biens situés dans les zones à risque d’infestation par les termites et autres insectes nuisibles.
• L’état des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT) informe l’acheteur sur les risques potentiels comme les inondations, les séismes, et autres catastrophes, auxquels le bien immobilier peut être exposé.
• Le diagnostic gaz et le diagnostic électricité concernent les installations de gaz et d’électricité âgées de plus de 15 ans. Le vendeur doit fournir à l’acheteur un document attestant de leur conformité et de leur sécurité.
• Le mesurage de la surface habitable Loi Carrez est réalisé pour les logements situés en copropriété. Il est impératif de mesurer précisément la surface habitable selon les dispositions de la loi Carrez qui exclut les surfaces non habitables comme les murs, les cloisons, les escaliers, etc. L’acheteur a le droit de demander une réduction du prix de vente si la surface réelle diffère de plus de 5 % de celle indiquée dans l’annonce. Il dispose alors d’un délai d’un an à compter de la signature de l’acte de vente pour demander une réduction du prix.

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Dans l’absolu, le vendeur a l’obligation de communiquer à l’acheteur toutes les informations qui ont trait à l’appartement en vente. Cela implique notamment, dans le cas d’un appartement, de transmettre toutes les données relatives à l’immeuble dans lequel il est situé, et à la copropriété. Cette obligation est valable pour tous les vendeurs, même dans le cas d’une vente entre particuliers. En cas d’information dissimulée, l’acheteur est ensuite en droit d’exiger une réduction du prix de vente, voire son annulation. Il disposera de deux ans pour engager une procédure. De plus, le vendeur peut être contraint de verser des indemnités à l’acheteur s’il y a un préjudice subi.

Ces informations sont de différentes natures :

• Les informations juridiques comme les charges locales, l’existence d’éventuelles servitudes, d’hypothèques, d’éventuels privilèges, etc.
• Les informations techniques telles que la superficie exacte du logement, le carnet d’entretien de l’immeuble, le règlement de copropriété, la description des divisions, les charges courantes, les sommes restant dues au syndicat de copropriété, etc.

Le vendeur s’engage à livrer l’appartement à l’acquéreur dans un état conforme à celui qui était le sien lors de la signature de l’avant-contrat, et qui est conforme aux spécifications du contrat. On parle alors de l’obligation de délivrance, qui est remplie dès lors que le vendeur remet à l’acheteur les clés de l’appartement ou les titres de propriété. Cette obligation implique également de livrer l’appartement à l’acheteur de manière à lui permettre d’y emménager. Si les délais impartis et définis dans l’acte de vente ne sont pas respectés par le vendeur, l’acheteur peut demander la résolution de la vente.