Quelles sont les obligations pour vendre une maison entre particuliers ?

Blandine Rochelle
mis à jour le
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Vous souhaitez vendre votre maison par vos propres moyens ? C’est tout à fait envisageable, à condition de prendre quelques précautions et de se renseigner au préalable sur les différentes démarches à effectuer pour mener la transaction à bien et réaliser une vente de maison entre particuliers.

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En tant que vendeur d'un appartement, vous devez répondre à quelques obligations administratives et juridiques notamment. © pixelfit - Getty images
En tant que vendeur d'un appartement, vous devez répondre à quelques obligations administratives et juridiques notamment. © pixelfit - Getty images
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Vente de maison entre particuliers : est-ce une bonne idée ?

Vendre votre maison par vos propres moyens, c’est possible. Le principal avantage est financier. En effet, qui dit vente entre particuliers dit transaction sans honoraires d’agence. Ces derniers, qui peuvent être à la charge du vendeur ou de l’acheteur, représentent environ 4,5 % du prix de vente. Par exemple, pour un bien vendu 250 000 euros avec des honoraires de 4,5 %, les frais d’agence s’élèvent à 11 250 euros.

Toutefois, sachez qu’en vendant votre maison en direct, vous ne bénéficierez pas des conseils, de l’expertise et de l’accompagnement complet d’un agent immobilier, qui reste le plus à même de vendre votre bien rapidement et au meilleur prix. C’est encore plus vrai dans un contexte où la réglementation évolue rapidement (nouveau DPE, audit énergétique, ERP, etc.).

De plus, la vente entre particuliers est une opération chronophage, puisque vous allez devoir vous occuper de tout le processus de transaction, de l’estimation à la signature de l’acte authentique chez le notaire, en passant par la gestion des visites. Il faut garder cela à l’esprit et être certain d’être suffisamment disponible et organisé avant de se lancer dans l’aventure. Sans oublier l’aspect émotionnel : ce bien, vous y avez vos souvenirs, peut-être même vu grandir votre famille. Il vous faudra prendre du recul, mettre de côté l’affect et vous préparer à entendre des remarques parfois déroutantes au cours des visites.

Bon à savoir : Contrat d’avant-vente : un préalable indispensable

Le vendeur et l’acheteur signent un avant-contrat, compromis ou promesse de vente, qui précise les conditions de la vente comme le prix, les délais, les modalités de paiement, etc.

Obligation du vendeur immobilier : une information complète et transparente

Dans l’absolu, une importante obligation du vendeur immobilier consiste à communiquer à l’acheteur toutes les informations qui ont trait à l’appartement en vente. Cela implique notamment, dans le cas d’un appartement, de transmettre toutes les données relatives à l’immeuble dans lequel il est situé, et à la copropriété. Cette obligation est valable pour tous les vendeurs, même dans le cas d’une vente entre particuliers.

En cas d’information dissimulée, l’acheteur est ensuite en droit d’exiger une réduction du prix de vente, voire son annulation. Il disposera de deux ans pour engager une procédure. De plus, le vendeur peut être contraint de verser des indemnités à l’acheteur s’il y a un préjudice subi.

Ces informations sont de différentes natures :

  • Les informations juridiques comme les charges locales, l’existence d’éventuelles servitudes, d’hypothèques, d’éventuels privilèges, etc.
  • Les informations techniques telles que la superficie exacte du logement, le carnet d’entretien de l’immeuble, le règlement de copropriété, la description des divisions, les charges courantes, les sommes restant dues au syndicat de copropriété, etc.

S’agissant de la surface habitable des biens en copropriété, la loi Carrez apporte une autre dimension à cette obligation :

  • Si la surface réelle de l’appartement s’avère inférieure de plus de 5 % à celle indiquée dans le contrat de vente, l’acheteur a le droit de réclamer une réduction proportionnelle du prix, dans un délai d’un an après la signature du contrat.
  • À l’inverse, si la différence dépasse les 5 % en faveur de l’acheteur, celui-ci peut être tenu de verser un supplément de prix ou de renoncer à l’achat. De nombreux contrats de vente incluent toutefois une clause de non-garantie de surface. Cette disposition a pour objectif de limiter et encadrer responsabilité du vendeur en cas d’erreur dans le calcul de la surface.

En cas de surface inférieure à la valeur annoncée, l’acquéreur n’a toutefois pas droit systématiquement à une indemnisation. Selon la Cour de cassation, il convient par ailleurs de démontrer le dol, c’est-à-dire une volonté de dissimulation et une volonté de tromper de la part du vendeur. Une erreur de bonne foi de la part du vendeur ne rentre pas dans ce cadre.

Bon à savoir : Vices cachés : que dit la loi ?

Un vice caché est un défaut grave rendant le bien impropre à l’usage destiné. L’acquéreur peut l’invoquer au maximum deux ans à compter de la découverte du vice, et solliciter des dommages et intérêts de la part du vendeur. La charge de la preuve du vice caché, cependant, lui incombe. Il devra donc démontrer que le problème était connu par l’ancien propriétaire.

L’obligation du vendeur immobilier de livrer un appartement conforme

Le vendeur s’engage à livrer l’appartement à l’acquéreur dans un état conforme à celui qui était le sien lors de la signature de l’avant-contrat, et qui est conforme aux spécifications du contrat.

Si le propriétaire d’un bien immobilier s’engage dans le processus de vente d’une maison ou d’un appartement, il est en effet tenu par l’article 1614 du Code civil. Selon ce dernier, le bien doit être délivré conformément à l’état dans lequel il avait été présenté à l’acheteur lors de sa visite initiale. Cela impose donc de conserver les lieux en l’état, entre la signature du contrat et la remise des clés à l’acheteur. On parle de l’obligation de délivrance, remplie dès que le vendeur remet à l’acheteur les clés de l’appartement ou les titres de propriété.

Tout écart par rapport à l’état initial constitue une violation de l’obligation : le vendeur en assume alors la responsabilité. Il incombe donc au vendeur immobilier de surveiller attentivement l’état du bien jusqu’à la remise des clés à l’acheteur. Si des dommages surviennent, il a la responsabilité d’effectuer les réparations nécessaires ou de déclarer un sinistre à son assurance.

Cette obligation implique également :

  • De livrer l’appartement à l’acheteur en état d’être emménagé. Autrement dit, il s’agit notamment de vider les lieux des effets personnels du vendeur, y compris ses meubles – sauf disposition contraire de l’acte de vente.
  • De respecter le délai imparti et défini par l’acte de vente. À défaut ou en cas de retard important, l’acheteur peut demander la résolution de la vente.

Lorsque le vendeur ne respecte pas ces différentes obligations, la vente peut être annulée sur demande de l’acheteur, et ce dernier récupère alors les sommes déjà versées.

L’obligation de garantir une jouissance paisible du bien

Une autre obligation du vendeur immobilier consiste à prendre toutes les mesures nécessaires pour assurer à l’acheteur une prise de possession du bien dans des conditions normales. Concrètement, cette obligation implique notamment pour le vendeur :

  • De s’abstenir de toute action susceptible de restreindre les droits de propriété de l’acheteur.
  • De garantir à l’acheteur l’absence de toute revendication de tiers concernant la propriété du bien vendu ou tout droit d’utilisation. Cela inclut, par exemple, une servitude de passage non mentionnée à l’acquéreur au moment de conclure la transaction.

Il revient au notaire de vérifier le statut administratif du bien immobilier, notamment quant à l’existence de charges ou de servitudes pouvant compromettre son occupation.

Les trois points clés à retenir :

  • La principale obligation du vendeur immobilier consiste à monter un dossier complet de diagnostics techniques, incluant l’ensemble des pièces obligatoires.
  • Il s’y ajoute une obligation plus générale d’information et de transparence quant à l’état matériel et administratif du bien.
  • Le vendeur doit enfin s’abstenir de toute action pouvant dénaturer le bien entre la signature du contrat d’avant-vente et celle de l’acte authentique.
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