Quelles sont les obligations pour vendre une maison entre particuliers ?

Vendre votre maison entre particuliers est possible. L’un des principaux intérêts est financier : vous pouvez vendre votre bien sans avoir à verser d’honoraires d’agence, ce qui peut représenter une somme significative selon le prix du logement et les conditions de la transaction. Ces derniers représentent environ 4,5 % du prix de vente. Par exemple, pour un bien vendu 250 000 € avec des honoraires de 4,5 %, les frais d’agence s’élèvent à 11 250 €.

Cette solution demande toutefois de consacrer du temps au projet. Vous devrez notamment déterminer un prix cohérent, préparer l’annonce, organiser les visites, répondre aux questions des acquéreurs, négocier le prix et réunir les documents nécessaires à la vente.

Avant de publier votre annonce, commencez donc par estimer précisément la valeur de votre maison. Vous pouvez comparer les biens actuellement proposés dans votre secteur, consulter les transactions réalisées à proximité et utiliser les données publiques disponibles sur les ventes immobilières. L’objectif est de déterminer un prix en cohérence avec les caractéristiques du logement : superficie, état général, terrain, dépendances, prestations, performance énergétique, emplacement ou encore travaux récents.

La préparation de l’annonce constitue ensuite une étape importante. Indiquez clairement la superficie, le nombre de pièces, la surface du terrain, les dépendances, les équipements, le mode de chauffage, les travaux réalisés et, lorsque vous disposez déjà du diagnostic, la classe énergétique du logement. Des photographies lumineuses et représentatives permettent également aux candidats acquéreurs de se faire une première idée du bien.

Vous devrez ensuite organiser les demandes de renseignements et les visites. Une bonne organisation consiste notamment à préparer à l’avance les principaux documents et informations susceptibles d’être demandés : montant des taxes, travaux réalisés, factures importantes, permis ou déclarations de travaux, caractéristiques du chauffage, assainissement, etc.

La vente entre particuliers demande donc surtout de la disponibilité et de la rigueur dans le suivi du dossier. Lorsque cela est pertinent, le vendeur peut également solliciter ponctuellement un professionnel, par exemple un diagnostiqueur pour les diagnostics immobiliers ou un notaire pour sécuriser la rédaction de l’avant-contrat et préparer la vente définitive.

Avant la vente, le propriétaire doit réunir un dossier de diagnostic technique (DDT). Son contenu dépend notamment de l’âge du logement, de ses installations et de sa localisation.

Il peut notamment comprendre :

• le diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
• le constat de risque d’exposition au plomb pour les logements concernés ;
• le diagnostic amiante pour les biens concernés ;
• les diagnostics des installations intérieures de gaz et d’électricité lorsqu’elles ont plus de 15 ans ;
• l’état relatif à la présence de termites lorsque le logement se situe dans une zone concernée ;
• l’état des risques ;
• l’information relative au risque de mérule dans les zones concernées ;
• le diagnostic ou contrôle relatif à l’assainissement lorsque celui-ci est obligatoire.

Les diagnostics doivent être valides au moment où ils doivent être remis à l’acquéreur. Par exemple, le DPE est en principe valable 10 ans pour les diagnostics réalisés depuis le 1er juillet 2021, tandis que l’état des risques doit dater de moins de 6 mois.

L’audit énergétique est-il obligatoire pour une maison ?

Oui, dans certains cas. Depuis le 1er avril 2023, un audit énergétique est obligatoire lors de la vente d’une maison individuelle ou d’un immeuble en monopropriété classé F ou G. Depuis le 1er janvier 2025, cette obligation concerne également les logements classés E. Elle doit ensuite s’étendre aux logements classés D à partir du 1er janvier 2034.

L’audit ne remplace pas le DPE : il vient le compléter et présente notamment des scénarios de travaux permettant d’améliorer la performance énergétique du logement. Il doit être remis à l’acquéreur dès la première visite lorsqu’une visite est organisée, et au plus tard au moment de la signature de la promesse de vente.

Le vendeur doit communiquer à l’acheteur les informations importantes dont il dispose et qui sont déterminantes pour son consentement. Cette obligation concerne notamment les caractéristiques du bien, sa situation juridique et certains éléments susceptibles d’influencer la décision d’achat.

Le Code civil prévoit ainsi que la partie qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit la lui communiquer lorsque celle-ci l’ignore légitimement. Ce devoir d’information ne porte toutefois pas sur l’estimation de la valeur du bien.

Il est donc préférable de signaler clairement, par exemple, l’existence d’une servitude connue, d’une procédure ou d’un problème affectant le logement, de travaux importants réalisés ou encore d’une particularité administrative ou technique susceptible d’intéresser l’acquéreur.

Dans le cas d’une maison située dans un lotissement, il convient également de réunir les documents applicables, comme le cahier des charges ou les statuts d’une éventuelle association syndicale de propriétaires. Les documents relatifs aux servitudes doivent également être communiqués lorsqu’ils existent.

Et si le logement est situé en copropriété ?

Certaines maisons peuvent être soumises au statut de la copropriété, si elle constitue un lot dans un ensemble immobilier.

Dans ce cas, le vendeur doit fournir des documents supplémentaires concernant la copropriété : règlement de copropriété, état descriptif de division, procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, informations financières et autres documents prévus par la réglementation.

Loi Carrez : quelles règles pour la superficie ?

Le calcul de la surface d'après la loi Carrez concerne les lots de copropriété, et non les maisons individuelles classiques qui ne relèvent pas de la copropriété.

Lorsque le mesurage Carrez est applicable, la superficie de la partie privative doit être mentionnée dans l’acte. Si la superficie réelle est inférieure de plus de 5 % à celle mentionnée dans l’acte, l’acquéreur peut demander une diminution proportionnelle du prix. Cette action doit être engagée dans l’année suivant l’acte authentique.

Vices cachés : que dit la loi ?

Le vendeur est tenu de la garantie des vices cachés. Selon l’article 1641 du Code civil, il s’agit des défauts cachés du bien qui le rendent impropre à l’usage auquel il est destiné ou qui diminuent tellement cet usage que l’acquéreur ne l’aurait pas acheté, ou aurait proposé un prix inférieur, s’il en avait eu connaissance.

Contrairement à ce que l’on peut parfois lire, l’acquéreur n’a pas à démontrer que le vendeur connaissait nécessairement le vice pour agir sur le fondement de la garantie des vices cachés. En revanche, il doit établir l’existence du vice, son caractère caché et son antériorité à la vente.

L’action doit être engagée dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice.

Le vendeur peut donc avoir intérêt à conserver les documents relatifs aux travaux, aux réparations et aux interventions réalisées sur le logement, et à communiquer de manière transparente les problèmes dont il a connaissance.

Le vendeur doit délivrer le bien conformément à ce qui a été convenu dans le contrat. Il doit donc veiller à ce que la maison remise à l’acquéreur corresponde à celle qui a été vendue.

Entre la signature de l’avant-contrat et celle de l’acte définitif, il est donc recommandé de conserver le logement dans son état prévu au contrat et de signaler rapidement tout changement important à l’acquéreur et au notaire.

La remise des clés intervient lors de la signature de l’acte authentique, sauf disposition particulière prévue entre les parties. Le vendeur doit également respecter la date de libération du logement et les modalités de remise prévues dans l’acte.

Concrètement, sauf accord contraire, les effets personnels et les meubles qui ne sont pas compris dans la vente doivent avoir été retirés avant la remise des clés.

Une autre obligation du vendeur immobilier consiste à garantir à l’acquéreur une possession paisible du bien vendu.

Le Code civil prévoit notamment une garantie contre l’éviction, c’est-à-dire contre la remise en cause des droits de l’acquéreur sur le bien ou contre certaines charges non déclarées lors de la vente.

Cela implique notamment de signaler les droits ou charges dont le vendeur a connaissance et qui peuvent affecter la propriété ou l’usage du logement : servitude de passage, droit d’un tiers, situation juridique particulière, etc.

Le notaire intervient pour effectuer les vérifications juridiques nécessaires avant la signature de l’acte authentique. Il contrôle notamment la situation juridique du bien et les éventuelles inscriptions ou servitudes devant être prises en compte dans la vente.