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Quelle est la surface minimum pour vendre un bien immobilier ?

Quelle est la surface minimum pour vendre un bien immobilier ?

Dans le cadre de la vente d’un logement situé en copropriété, la surface doit obligatoirement être indiquée dans l’annonce. Mais y a-t-il une surface minimum à respecter pour que la vente soit autorisée ?

Oui, il est possible de vendre une très petite surface !

Vous êtes propriétaire d’un logement de très petite surface ? Sachez que vous pouvez le vendre comme un bien immobilier classique, puisqu’il n’existe pas un nombre minimal de mètres carrés à respecter pour pouvoir vendre. En revanche, si votre logement est situé dans une copropriété, la loi Carrez vous oblige à mentionner sa surface dans l’annonce, le compromis et l’acte de vente. Si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle mentionnée dans l'acte, l'acquéreur pourra vous réclamer une diminution de prix proportionnelle au nombre de mètres carrés manquants. La loi Carrez ne s'applique pas aux caves, aux garages, aux parkings et aux lots de moins de 8 m² (chambre de service, cellier, débarras…). Il est cependant tout à fait légal de vendre ce type de lots, à condition de préciser qu’il ne s’agit pas d’un bien immobilier habitable. L’acheteur pourra donc disposer du bien comme il le souhaite à titre personnel, mais il ne pourra pas le louer : pour être loué, un logement doit disposer d'une pièce principale ayant une surface habitable au moins égale à 9 m² et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,2 mètres, soit un volume habitable de plus de 20 m³.

La loi Carrez s’applique-t-elle aux maisons ?

La loi Carrez n'est pas valable pour une maison individuelle. La superficie n’apparaît donc pas obligatoirement sur la promesse de vente ou l’acte notarié.

Loi Carrez pour un bien en copropriété, comment ça marche ?

Pour calculer la superficie loi Carrez d’un bien immobilier en copropriété, il convient de mesurer la surface de plancher et de déduire les cloisons et les murs, les marches et cage d’escalier, les gaines, les embrasures de portes et fenêtres ou encore les surfaces d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre. Sont également exclues, les loggias, les balcons et terrasses, les annexes, caves et garages, les jardins, les combles non aménagés, les séchoirs extérieurs au logement ou encore les locaux communs et autres dépendances des logements. Un placard est pris en compte dans la superficie loi Carrez uniquement s’il possède une hauteur sous plafond d’au moins 1,80 mètre et un niveau du sol identique à la pièce qui le contient. Une fois le calcul de la surface loi Carrez effectué, l’attestation dispose d’une durée illimitée tant qu’aucune modification intérieure du logement n’est effectuée. Pour calculer la superficie loi Carrez, il n’est pas nécessaire d’avoir recours à un professionnel, mais il est tout de même préférable de mandater un expert pour éviter toute erreur.

Surface loi Carrez pour un logement

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Quid d'une vente issue de la division d'un lot de copropriété ?

La loi permet au propriétaire d’un lot de copropriété de le diviser en deux, voire plus, pour obtenir de nouveaux lots d'une petite superficie. La division d'un lot destinée à créer de nouveaux locaux d'habitation doit cependant suivre certaines règles résultant du statut de la copropriété et de la loi de 1965. Les nouveaux lots créés, grâce à la division, doivent notamment mesurer au minimum 14 m² pour 33 m³ : un copropriétaire peut vendre un logement de moins de 14 m² uniquement s’il constitue un lot à part entière. Les lots créés doivent également respecter la destination de l'immeuble et les clauses spéciales pouvant être rédigées dans le règlement de copropriété (assemblée générale requise, interdiction de division, etc.). Les logements créés devront aussi respecter les critères de décence et les diagnostics amiante et plomb devront obligatoirement être réalisés. En outre, le vote de l'assemblée générale doit valider la nouvelle répartition des charges provoquée par la division. Il est également nécessaire d’obtenir une autorisation préalable de l'assemblée générale si les travaux de division affectent l'aspect extérieur de l'immeuble ou les parties communes.

Bon à savoir

Un bien issu de la division d’un lot doit offrir une superficie d'au moins 14 m².

Vente d'un logement : quelle est la surface minimum d’une chambre ?

Pour être considérée comme une chambre, une pièce n'a pas à respecter de surface minimum, mais, dans les faits, une pièce de moins de 9 m² n’est généralement pas considérée comme une chambre. Pour une pièce de 7 m², il est donc préférable d’opter pour l’appellation « dressing » ou « bureau ». Dans le cadre d’un logement en copropriété, la pièce doit offrir une hauteur sous plafond supérieure à 1,80 mètre pour être prise en compte dans la superficie habitable.

  • En cas de mansarde dans la pièce, la superficie d’une chambre loi Carrez équivaut à la surface au sol de la pièce, à laquelle il faut soustraire la partie dont la hauteur sous plafond est inférieure à cette limite. Une chambre mansardée oblige donc à vérifier la hauteur sous plafond sur la totalité de la surface de la pièce pour être intégrée à la surface habitable.
  • Pour une chambre en mezzanine, c’est encore différent. La surface s’intègre dans le calcul de la superficie loi Carrez seulement si la mezzanine n’est pas une construction légère ni démontable, et que sa hauteur sous plafond est supérieure à 1,80 mètre.

Louer un logement : quelle surface minimum ?

Pour être loué, un bien doit disposer d'une pièce principale de 9 m² minimum et d'une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, ou d'un volume habitable au moins égal à 20 m³.