Quelle surface minimum pour vendre un bien immobilier ?

Vous êtes propriétaire d'un logement de très petite surface ? Sachez que vous pouvez le vendre comme un bien immobilier classique, puisqu'il n'existe pas un nombre minimal de mètres carrés à respecter pour pouvoir vendre. En revanche, si votre logement est situé dans une copropriété, la loi Carrez vous oblige à mentionner sa surface dans l'annonce, le compromis et l'acte de vente. Si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle mentionnée dans l'acte, l'acquéreur pourra vous réclamer une diminution de prix proportionnelle au nombre de mètres carrés manquants.

La loi Carrez ne s'applique pas aux caves, aux garages, aux parkings et aux lots de moins de 8 m² (chambre de service, cellier, débarras…). Il est cependant tout à fait légal de vendre ce type de lots, à condition de préciser qu'il ne s'agit pas d'un bien immobilier habitable. L'acheteur pourra donc disposer du bien comme il le souhaite à titre personnel, mais il ne pourra pas le louer.

Pour être loué, un logement doit disposer d'une pièce principale ayant une surface habitable au moins égale à 9 m² et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,2 mètres, soit un volume habitable de plus de 20 m³. C'est la règle posée par la loi Boutin en matière de location, distincte de la loi Carrez applicable à la vente.

Pour calculer la superficie loi Carrez d'un bien immobilier en copropriété, il faut mesurer la surface de plancher, puis en déduire les cloisons et les murs, les marches et cage d'escalier, les gaines, les embrasures de portes et fenêtres ou encore les surfaces d'une hauteur inférieure à 1,80 m. Sont également exclus, les loggias, les balcons et terrasses, les annexes, caves et garages, les jardins, les combles non aménagés, les séchoirs extérieurs au logement ou encore les locaux communs et autres dépendances des logements.

À l'inverse, une buanderie ou des combles aménagés intégrés à la surface de plancher du logement, tout comme les couloirs intérieurs, entrent bien dans le calcul de la surface habitable. Un placard est pris en compte dans la superficie loi Carrez uniquement s'il possède une hauteur sous plafond d'au moins 1,80 m et un niveau du sol identique à la pièce qui le contient. Une fois cette surface déterminée, l'attestation dispose d'une durée illimitée tant qu'aucune modification intérieure du logement n'est effectuée. Bien qu'il ne soit pas obligatoire de recourir à un professionnel pour effectuer ce calcul, il est fortement recommandé de mandater un expert afin d'éviter toute erreur de métrage.

Il faut savoir que la surface habitable ne correspond pas à la totalité de la surface au sol d'un logement. En effet, pour connaître la surface habitable d'un logement, il faut retirer de la surface au sol les éléments suivants :

• Les escaliers.
• Les embrasures de fenêtres et de portes.
• Les cloisons.
• Les murs.
• Les vérandas.
• Les espaces occupés par des gaines.
• Les remises.
• Les garages.
• Les caves et sous-sols.
• Les parkings.
• Les mezzanines dont la hauteur sous plafond est insuffisante.

Il est donc possible de constater un décalage entre les résultats issus des différentes méthodes de calcul. La surface habitable correspond aux espaces réellement utilisables par les occupants. La superficie loi Carrez, elle, retire également les parties dont la hauteur sous-plafond est inférieure à 1,80 m. Enfin, la surface utile reprend la surface habitable et y ajoute la moitié des surfaces annexes. On parle aussi parfois de surface privative pour désigner la partie du lot qui appartient exclusivement au copropriétaire, par opposition aux parties communes de l'immeuble.

En théorie, le calcul de la surface en Loi Carrez ne doit pas obligatoirement être réalisé par un professionnel, il peut même être effectué par le vendeur lui-même. Cependant, il est fortement conseillé de recourir à un diagnostiqueur professionnel certifié, ou le cas échéant à un géomètre expert, car cette opération comporte des risques, dans la mesure où le calcul s'avère complexe et qu'une erreur peut coûter cher au vendeur a posteriori.

La loi tolère une marge d'erreur dans le calcul de la surface à partir du moment où cette erreur est inférieure à 5 %. Au-delà, l'acquéreur peut demander une diminution du prix proportionnelle. Il dispose même d'un délai d'un an après la signature de l'acte de vente pour saisir le tribunal en cas de constatation d'une erreur dans le calcul de la surface.

L'avantage du recours à un diagnostiqueur immobilier certifié, c'est que ce dernier délivre une attestation de surface valable à vie, tant que le logement n'a pas subi de travaux modifiant sa superficie. En cas d'erreur de calcul, la responsabilité incombe au diagnostiqueur, qui est assuré, ce qui protège le vendeur contre d'éventuelles contestations. Cette expertise, bien qu'elle représente un coût, reste donc une pratique recommandée pour sécuriser la transaction.

La loi autorise le propriétaire d'un lot de copropriété à le diviser en plusieurs lots de plus petite superficie. Toutefois, la création de nouveaux locaux d'habitation doit suivre certaines règles résultant du statut de la copropriété et de la loi de 1965, précisées par un décret d'application. Les lots créés doivent notamment mesurer au minimum 14 m² pour un volume de 33 m³, sauf lorsqu'il s'agit d'un lot autonome déjà existant. Ils doivent également respecter la destination de l'immeuble et les clauses spéciales pouvant être rédigées dans le règlement de copropriété (assemblée générale requise, interdiction de division, etc.). Les logements issus de cette division devront répondre aux critères de décence, respecter le règlement sanitaire départemental applicable à la commune, et faire l'objet des diagnostics obligatoires (amiante, plomb). Enfin, l'assemblée générale doit valider la nouvelle répartition des charges et donner son autorisation préalable si les travaux affectent l'aspect extérieur ou les parties communes.

Pour être considérée comme une chambre, une pièce n'a pas à respecter de surface minimum imposée par la loi. Cependant, dans les faits, une pièce de moins de 9 m² n'est généralement pas considérée comme telle. Pour une pièce de 7 m², il est donc préférable d'opter pour l'appellation « dressing » ou « bureau ». Dans le cadre d'un logement en copropriété, la pièce doit offrir une hauteur sous plafond supérieure à 1,80 m pour être prise en compte dans la superficie habitable. Cette mention de surface s'applique aussi bien à un appartement qu'à une maison mise en location.

• En cas de mansarde dans la pièce, la superficie d'une chambre calculée selon la loi Carrez équivaut à la surface au sol de la pièce, à laquelle il faut soustraire la partie dont la hauteur sous plafond est inférieure à cette limite. Une chambre mansardée oblige donc à vérifier la hauteur sous plafond sur la totalité de la surface de la pièce pour être intégrée à la surface habitable.
• Pour une chambre en mezzanine, c'est encore différent. La surface s'intègre dans le calcul de la superficie loi Carrez seulement si la mezzanine n'est pas une construction légère ni démontable et que sa hauteur sous plafond est supérieure à 1,80 m.