Vendre la maison de ses parents décédés : les étapes légales de la succession

Après le décès d’un parent, vendre la maison héritée nécessite de suivre plusieurs étapes légales. La première consiste à identifier les héritiers et à déterminer leurs quotes-parts. En l’absence de testament, la loi fixe des règles strictes pour les héritiers directs : enfants, autres descendants (petits-enfants, arrière-petits-enfants) et conjoint survivant.

Prouver votre qualité d'héritier

Pour entamer toute démarche ou négociation relative à la vente du bien, il est indispensable de prouver juridiquement votre qualité d’héritier. Si vous êtes le seul héritier, les formalités sont simplifiées, mais restent obligatoires.

Deux documents principaux permettent d'établir officiellement votre titre successoral :

• un certificat d’hérédité : gratuit, demandé à la mairie, valable pour les successions simples sans biens immobiliers et lorsque l’actif brut est inférieur à 5 000 € ;
• un acte de notoriété : rédigé par un notaire, obligatoire dès qu’il y a des biens immobiliers, comme une maison familiale. Il liste les héritiers et précise leurs parts successorales exactes, officialisant la situation d’indivision et clarifiant les droits de chacun. L'acte de notoriété constitue le point de départ légal du processus de succession. C'est un document payant dont le coût, réglementé, est soumis à l'établissement d'émoluments fixes notariaux et à la fiscalité en vigueur.

Établir l’attestation immobilière

Une fois les héritiers identifiés et l’acte de notoriété validé, le notaire rédige l’attestation immobilière, ou attestation de mutation après décès. Ce document constate le transfert de propriété de la maison du défunt aux héritiers et doit être transcrit au service de publicité foncière pour officialiser la propriété en indivision.

Avant toute vente, il est indispensable de faire expertiser la maison afin de déterminer sa valeur vénale. Cette estimation, réalisée par un expert immobilier indépendant, un agent immobilier ou le notaire, permet de fixer un prix de vente juste et réaliste, tout en servant de base au calcul des droits de succession, évitant ainsi minoration ou surestimation qui pourraient bloquer la transaction ou entraîner un redressement fiscal. L’expertise prend en compte l’état du logement, sa localisation, les diagnostics obligatoires et le marché immobilier local.

Le notaire déclare les droits de succession dans un délai légal de six mois suivant le décès. Les enfants bénéficient d’un abattement de 100 000 € sur leur part, le conjoint survivant et le partenaire de Pacs étant totalement exonérés. Les donations antérieures (appelées donations rapportables ou donations-partages) et la présence d’un testament peuvent modifier la répartition des biens. Au-delà de l’abattement, le taux pour les enfants varie de 5% (jusqu'à 8 072 €) à 45% (au-delà de 1 805 677 €).

Après le transfert de propriété, la maison appartient à l’ensemble des héritiers en indivision, conformément aux articles 815 et suivants du Code civil. La vente d'un bien indivis nécessite le consentement unanime, ce qui est souvent le principal obstacle à la cession du bien. Si tous les héritiers donnent leur accord formel, le notaire peut finaliser la transaction après la signature d’un compromis et de l’acte authentique de cession.

En cas de désaccord, la loi prévoit des recours. Les indivisaires représentant au moins les deux tiers des droits de l'indivision peuvent saisir le tribunal pour autoriser la cession. Ce recours, régi par l’article 815-5-1 du Code civil, permet de forcer la cession si elle est jugée dans l'intérêt commun et si elle ne porte pas atteinte aux droits des minoritaires.

En dernier recours, le tribunal peut ordonner la licitation, c’est-à-dire la vente aux enchères publiques de la maison. Une résolution amiable via négociation ou médiation successorale reste toujours préférable. Elle permet une meilleure décision consensuelle et évite des procédures coûteuses.

Si le conjoint survivant bénéficie de l’usufruit, la vente nécessite son accord formel et celui des nus-propriétaires (dans cette situation, les enfants). L’usufruit peut être converti en capital ou en rente pour faciliter la vente en pleine propriété.

Le conjoint peut également demander l’attribution préférentielle s’il s'agissait de sa résidence principale. Il devient alors l’unique propriétaire en versant une compensation financière aux autres héritiers.