Succession immobilière : le guide pour vendre un bien reçu en héritage

La succession est une étape administrative primordiale et prioritaire, qui suit un ordre chronologique précis. Elle s’ouvre dès le décès de la personne et est strictement régie par la loi ou par un testament préalablement établi par le défunt. Le notaire désigné doit tout d’abord rassembler les documents nécessaires et vérifier certains paramètres avant de « convoquer » le ou les héritiers.

En premier lieu, le notaire dresse un acte de notoriété. Ce document atteste officiellement l’identité des héritiers et leur permet de faire valoir leurs droits de succession. Pour un bien immobilier, il constitue une attestation de propriété. Il est donc obligatoire pour envisager une mise en vente future du bien. C’est aussi le moment pour le notaire de dresser l’inventaire des biens, du patrimoine et de la situation financière générale du défunt. 

Il est du droit des héritiers d’accepter ou de refuser une succession. Dans le cas de l’acceptation, la mise en vente d’un bien immobilier doit suivre un processus précis, qui commence par la définition de sa valeur.

Pour pouvoir estimer au plus juste la valeur d’un bien immobilier, la meilleure solution reste de faire appel à un ou plusieurs experts locaux. Ils auront une connaissance accrue du marché et sauront délivrer un prix correspondant à la valeur réelle du bien. Ces estimations sont le plus souvent proposées à titre gratuit par les agences immobilières. Cependant, certains sites en ligne, comme Se Loger ou Meilleurs Agents, proposent des estimations pour se faire une idée. Le notaire aura souvent besoin d’au moins deux estimations pour définir la valeur du bien.

Connaître ce prix est essentiel. Il permet en effet de calculer le montant des frais et droits de succession et, le cas échéant, de pouvoir procéder au partage entre les héritiers. Les frais de succession sont soumis à un calcul technique et précis, en fonction du degré de parentalité avec le défunt. En somme, un héritier ne devra pas la même somme à l’état, selon qu’il s’agira de l’héritage d’un parent direct (45 % de la valeur du bien) ou plus éloigné (60 % de la valeur du bien).

Si vendre un bien hérité ne pose pas de difficultés particulières, cela n’est pas toujours vrai en indivision. L’indivision se forme de fait, si l’ensemble des héritiers désignés acceptent l’héritage. Dans cette conjoncture, les décisions doivent alors se prendre à l’unanimité. Dans le cadre de la mise en vente d’un bien immobilier, tous les propriétaires doivent s’accorder, qu’il s’agisse du prix de mise en vente ou encore de l’acceptation d’une offre par un acquéreur, par exemple.

Dans le cas où l’un des indivisaires souhaiterait conserver le bien alors que les autres auraient décidé de le vendre, cela pourrait aller jusqu’au recours judiciaire, une procédure souvent longue et coûteuse. Cependant, cela dépend surtout du taux de possession des indivisaires. En d’autres termes, et depuis la loi de simplification et de clarification du droit du 12 mai 2009, il est possible de vendre sans unanimité, si les indivisaires souhaitant vendre représentent 2/3 de la propriété. Ce sera cependant au tribunal de grande instance d’autoriser la mise en vente du bien.