Tous les propriétaires amenés à vendre leur logement ont pu se familiariser avec le vocabulaire spécifique à l’immobilier et à la notion de « prix net vendeur ». Pourtant, sa définition n’est pas toujours limpide et la confusion avec d’autres types de tarifs évoqués dans le cadre d’une vente immobilière, assez fréquente. Alors de quoi s’agit-il ? À quoi correspond le prix net vendeur dans le cadre d’une vente immobilière ? Comment le calcule-t-on ? Explications.
C’est quoi en fait un prix net vendeur ?
On en entend souvent parler dans certaines émissions TV à succès et c’est l’une des notions les plus importantes pour le propriétaire d’un bien lorsqu’il décide de sa mise en vente. Mais c’est quoi au juste le prix net vendeur ? Dans une transaction immobilière, il s’agit ni plus ni moins de la part qui revient au propriétaire-vendeur lors de la cession de son logement. Autrement dit, c’est la somme d’argent que le vendeur perçoit réellement au terme de la vente, déduction faite de divers frais annexes.
Si vous vous apprêtez à mettre votre bien à la vente, il est important d’avoir en tête le montant final que vous allez réellement empocher, qui diffère du prix de vente FAI (frais d’agence inclus) affiché lors de sa commercialisation et qui ne correspond pas non plus au prix final que va débourser l’acquéreur. Alors, comment s’y retrouver ?
Prix de vente FAI et net vendeur, quelle différence ?
Déjà, il convient de bien distinguer le prix net vendeur du prix de vente FAI (frais d'agence inclus), qui intègre la commission de l’agence immobilière en charge de la transaction, dont les frais varient généralement de 5 à 8 % du prix du bien estimé.
De fait, le prix de vente n’est autre que le net vendeur auquel viennent s’ajouter les honoraires (d’où la mention « FAI »), lorsque le vendeur fait appel à une agence pour l’accompagner dans son projet. Dans les annonces publiées au sein des agences ou sur les portails dédiés, c’est le plus souvent le prix de vente FAI qui est indiqué et qui sert de référence aux acquéreurs potentiels.
Si ces deux formes de prix font partie de toute vente immobilière, c’est parce qu’elles concernent ces deux principaux acteurs, le vendeur pour le prix « net vendeur », et le prix de vente FAI ciblant les acheteurs et le montant à engager pour se porter acquéreur d’un bien.
Net vendeur, comment calculer le « vrai » prix ?
Lorsque l’on confie la mise en vente de son bien à un intermédiaire, c’est en premier lieu le prix net vendeur qui fait l’objet d’une estimation par l’agent immobilier, en accord avec le propriétaire du bien, et qui sert ensuite de base pour déterminer le prix de vente « FAI » qui sera affiché dans les annonces.
Pour la vente d’une maison dans l’ancien estimée à un prix net vendeur de 300 000 €, il suffira d’ajouter à cette enveloppe les frais d’agence, par exemple de 6 %, pour calculer le prix de vente FAI, soit :
- Net vendeur : 300 000 €
- Frais d’agence = 300 000 € x 0,06 = 18 000 €
- Prix de vente FAI = 318 000 €
Prix de vente FAI et net vendeur sont donc intrinsèquement liés et ne peuvent se calculer séparément. Les propriétaires désireux d’optimiser leur net vendeur n’hésitent pas, le plus souvent, à négocier en amont les frais d’agence (qui ne sont pas encadrés par la loi) pour faire baisser mécaniquement le prix de vente tout en préservant le net vendeur, afin d’attirer davantage d’acquéreurs potentiels.
Quid des frais de notaire ?
Si, par définition, le prix net vendeur n’intègre pas les frais d’agence, il est aussi « net » de divers frais annexes, notamment des frais de notaire qui sont toujours (sauf exception) à la charge de l’acheteur. En plus du prix de vente affiché, ce dernier doit en effet s’acquitter, lors de la signature de l’acte authentique de vente, des frais d’acquisition qui seront à régler auprès du notaire et qui s’établissent, dans l’ancien, à quelque 7 % du prix de vente d’un appartement ou d’une maison. Pour reprendre l’exemple de la maison ancienne s’affichant à 318 000 € FAI, l’acheteur devra y ajouter 22 260 € de frais d’acquisition à 7 %, pour un budget final de 340 260 €.
Nous sommes maintenant en présence de trois types de tarifs concernés par une vente immobilière, à savoir :
- Le prix net vendeur : 300 000 €.
- Le prix de vente : 318 000 €.
- Le montant de l’achat tout frais compris : 340 260 €.
Si le premier tarif ne concerne que le vendeur du bien, les deux autres engagent directement l’acheteur. De l’importance, pour le propriétaire en l’occurrence, de bien faire la part des choses et de mieux cerner les modes de calculs du prix net vendeur qui, on le sait maintenant, est exempt des frais d’agences et de notaire et qu’on peut facilement retenir avec la formule : prix net vendeur = prix de vente – frais d’agence – frais de notaire.
À noter que si les frais d'agence sont théoriquement à la charge du vendeur dans les écritures comptables, en pratique, c’est l’acheteur qui les supporte et ce, sans en connaître précisément le montant puisque le prix de vente FAI ne fait pas apparaître le pourcentage ou le montant forfaitaire de la commission d’agence.
Pourquoi c’est essentiel de calculer son net vendeur ?
Déjà, pour avoir une appréciation fiable du net vendeur, il est essentiel de faire estimer son bien selon les critères qui définissent le prix du marché dans un secteur donné et durant une période donnée. Cette condition étant remplie, connaître son futur « net vendeur » permet notamment au propriétaire :
- De connaître la somme qui sera versée sur son compte bancaire au moment de la signature de l’acte authentique de vente via le notaire.
- De faire le point, sur cette base, sur le capital restant dû dans le cas d’un emprunt bancaire en cours.
- D’avoir de la visibilité sur l’éventuelle plus-value à réaliser par la revente de son bien immobilier
De se faire une idée très précise du budget dont il disposera pour ses propres projets de rachat ou d’investissement immobilier après revente.
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