Que doit contenir l’acte de vente ?

L’acte de vente immobilier : un document indispensable

Si l’acte de vente doit faire mention des coordonnées du vendeur mais aussi de celles de l’acquéreur, il doit également comporter un certain nombre d’informations relatives, non pas aux parties au contrat mais au logement vendu. Doivent notamment être mentionnées dans l’acte de vente :

• La description du bien immobilier (équipements et annexes compris).
• L’existence éventuelle d’hypothèques et/ou de servitudes.
• L’adresse exacte du logement.
• Son origine (qui en était l’ancien propriétaire ? quand a-t-il été vendu au vendeur ? celui-ci en est-il réellement propriétaire ? son titre de propriété est-il contestable ?)

Pour assurer la sécurité juridique de l’acquéreur, le notaire s’assure qu’il n’existe aucune hypothèque, ni inscription de privilège qui pourrait venir grever le bien immobilier. Si tel était le cas, le notaire serait alors dans l’obligation de « geler » la partie du prix de vente correspondant à l’hypothèque afin de payer les créanciers.

Des informations relatives à la vente du logement

Si l’acte définitif de vente n’est ni plus ni moins que le reflet du compromis de vente ou de la promesse de vente, il doit toutefois faire état de certains éléments tels que :

• Le prix de vente du logemennt.
• Le recours à un prêt immobilier si un emprunt a été contracté (ou l’absence de prêt immobilier si le logement a été payé comptant).
• Le montant des honoraires de l’agent immobilier.
• La personne (le vendeur ou l’acheteur) qui devra régler les honoraires de l’agent immobilier.
• La date à laquelle le logement sera disponible.
• Les informations relatives au délai de réflexion accordé aux acquéreurs non-professionnels d’un bien immobilier lorsque l’acte de vente n’a été précédé par un avant-contrat. La loi Macron du 6 août 2015 a rallongé ce délai, le portant de sept jours - à compter du lendemain « de la notification ou de la remise du projet d’acte » à l’acquéreur - à dix jours. L’existence d’une éventuelle clause suspensive.

L’acte de vente contient les diagnostics immobiliers

Doit impérativement être joint à l’acte de vente le dossier des diagnostics techniques et immobiliers. Il est d’ailleurs à noter qu’en application de la loi Elan, le vendeur d’un logement ancien sera dans l’obligation, à compter du 1er janvier 2025, de remettre à l’acquéreur un carnet numérique d’entretien, d’information et de suivi du bien. La liste des diagnostics devant être remise à l’acheteur varie selon que le bien vendu est une maison ou un logement en copropriété. S’il s’agit d’un logement en copropriété, outre la surface privative du lot (en loi Carrez), les diagnostics suivants seront requis :

• Diagnostic de Performance Énergétique (DPE).
• Constat de Risque d’Exposition au Plomb (CREP).
• État mentionnant la présence ou l’absence d’amiante.
• État de l’installation intérieure de l’électricité (seulement si l’installation a plus de 15 ans d’âge).
• État de l’installation intérieure du gaz (seulement si l’installation a plus de 15 ans).
• État relatif à la présence éventuelle de termites,
• État des risques et pollutions (naturels, miniers, technologiques, etc.).

Dans le cas où c’est une maison individuelle qui ferait l’objet de la transaction, ce sont les mêmes diagnostics qui devraient être remis à l’acquéreur par le vendeur. Celui-ci devra toutefois y ajouter un état d’assainissement non collectif. En revanche, il n’aura pas à indiquer la surface en loi Carrez de sa maison.

Un acte de vente immobilier, combien ça coûte ?

Ce sont les émoluments du notaire qui le rémunèrent. Ils sont la contrepartie du travail de vérification qu’il aura fourni en amont (purge du droit de préemption urbain, enquête sur l’origine du bien, sur l’existence - ou l’absence - d’hypothèques et/ou de servitudes, enquête sur la santé financière du vendeur - par rapport à la copropriété - réalisée auprès du syndic…) de la rédaction puis de la signature de l’acte de vente mais aussi en aval (publicité foncière du bien auprès du service de la publicité foncière). Pour autant, la plus grosse partie des frais d’acte (si injustement appelés « frais de notaire »), essentiellement composée d’impôts et de taxes, n’ira pas dans la poche de l’officier public mais dans celle du Trésor Public. Pour rappel, dans l’immobilier ancien, les frais d’acte représentent de 7 à 8 % du prix d'achat et dans le cas d’un logement neuf, ils oscillent entre 2 et 3 % du prix d’achat.

Que se passe-t-il si l’acheteur égare l’acte de vente ?

Lorsque l’acheteur quittera l’office du notaire, celui-ci lui remettra, non pas une copie de l’acte de vente mais une attestation de propriété. Ce n’est que quelque temps après que l’officier public fera parvenir une copie de l’acte de vente à l’acheteur. Quant à l’original, le notaire le conservera « par devers lui ». Et si vous veniez à perdre la copie de votre acte de vente, pas de panique ! Il vous suffirait de vous adresser au service de la publicité foncière (SPP) pour vous en faire envoyer un extrait.

Le notaire est tenu au secret professionnel

Selon la jurisprudence (Cour d'appel de Poitiers,11 février 2020), un notaire ne doit pas - en vertu du secret professionnel qui le lie - indiquer au vendeur d'un bien immobilier que l'acheteur l'a missionné afin de procéder à la revente ultérieure du logement et cela quel que soit son prix. En revanche, l'article 1 382 du Code civil oblige le notaire, en sa qualité de rédacteur d’un acte, à effectuer les recherches nécessaires afin d’authentifier un acte, et d’en assurer l’efficacité. Il doit par conséquent chercher à établir non seulement l'existence mais aussi la consistance des biens faisant l'objet de la vente.