A-t-on le droit de vendre un bien immobilier malgré une procédure en cours ?

Dans une telle situation, le futur acquéreur reprendra-t-il les obligations et les droits liés à la procédure ? Quelles sont les modalités à prévoir dans le contrat de vente ?

Après avoir consulté l’annonce d’un bien immobilier, vous avez lu la mention « procédure en cours ». De quoi s’agit-il ?

Chaque copropriétaire est tenu de respecter les règles de fonctionnement régissant la copropriété. Ainsi, il n’est pas autonome dans la manière avec laquelle il gère son logement. Il doit se soumettre à certaines contraintes, dont la participation aux frais d’administration, de conservation et d’entretien du bien. Il contribue au budget commun pour la gestion de l’immeuble.

Parfois, un copropriétaire se soustrait aux engagements et ne règle pas sa part des charges dans le délai escompté. Si la situation perdure, cela pourrait paralyser la copropriété. Pour percevoir les impayés, le syndic peut intenter une procédure à l’encontre du propriétaire défaillant : on parle alors de « procédure en cours ».

Dans une copropriété, on peut distinguer plusieurs types de procédures en cours :

• contre le voisinage pour dégradations ou nuisances,
• au titre de mauvais travaux effectués au sein de la copropriété,
• contre le promoteur responsable de la construction de l’immeuble (un vice ou une malfaçon, par exemple),
• pour impayés vis-à-vis d’un copropriétaire,
• contre la mairie,
• du gardien de l’immeuble contre le syndic de copropriété.

Ne vous fiez surtout pas à la mention « pas de procédure en cours » ou « aucune procédure en cours » d’une annonce immobilière. Elle ne signifie pas toujours qu’il n’existe aucun problème dans la copropriété.

La loi impose d’indiquer les 3 procédures suivantes :

• la procédure d’alerte : elle est déclenchée à l’initiative des copropriétaires regroupant 15 % de quotes-parts au moins ou du syndic. Quand les impayés sont de l’ordre de 25 %, le risque est élevé pour le futur acquéreur,
• la procédure de redressement judiciaire : elle a pour rôle le rétablissement du fonctionnement optimal de la copropriété, le plus rapidement possible. Elle est complémentaire à la précédente,
• la procédure pour copropriété en état de carence : du fait de la gravité des problèmes constatés, le syndic n’est plus capable de garantir la sécurité des copropriétaires.

En cas d’une « procédure d’impayés », le vendeur n’est pas obligé de le spécifier dans l’annonce.

La loi Alur a été promulguée en mars 2014. Elle concerne les agences immobilières, les bailleurs, les propriétaires, les locataires, les garants et les copropriétaires. Elle a 3 objectifs majeurs :

• elle régule le marché immobilier et encadre les pratiques abusives,
• elle développe la transparence et l’innovation,
• elle favorise l’accès au logement et protège les personnes les plus vulnérables.

Depuis l’adoption de cette loi, les acheteurs sont désormais mieux informés et protégés. Si le logement est situé dans une propriété, le vendeur doit fournir certains documents à l’acquéreur, avant la signature du compromis (ou promesse synallagmatique de vente). Le recours à un notaire est nécessaire à ce niveau. Le syndicat des copropriétaires remet un pré-état daté à cette occasion. Toutes les procédures en cours sont inscrites dans ce document.

Voici les pièces à ajouter au dossier :

• le règlement de copropriété,
• l’état des finances du copropriétaire vendeur et de la copropriété,
• le diagnostic de mise en copropriété, pour un immeuble construit il y a plus de 15 ans de cela,
• le carnet d’entretien de l’immeuble (les travaux effectués dans la copropriété y sont indiqués, ainsi que les contrats de maintenance),
• les procès-verbaux des assemblées générales des 3 années précédentes.

Il est conseillé de spécifier les procédures en cours, ainsi que les dettes des copropriétaires. Même s’il existe une dette vis-à-vis d’un tiers (par exemple, le prestataire extérieur qui entretient les espaces verts ou les parties communes), communiquez-la.