« À Vichy, nous n’arrivons plus à répondre à la demande immobilière »

Nous intervenons sur tout le district de Vichy, c’est-à-dire la ville de Vichy mais aussi les villes situées dans sa couronne.

Depuis juillet 2021, Vichy est inscrite au patrimoine mondial de l’UNESCO, grâce à son architecture remarquable, avec 10 autres stations thermales européennes. Mais au demeurant, le patrimoine historique de Vichy a plus de 100 ans, la réserve foncière s’est raréfiée et les villes limitrophes de Vichy, qui délimitaient la petite couronne, constituent maintenant la grande couronne.

Depuis 2018, nous avons observé une inversion sur le marché immobilier, puisque la demande est devenue supérieure à l’offre. Cette tendance a commencé bien avant la crise sanitaire via deux facteurs qui ont contribué à accroître l’attractivité de Vichy : l’ouverture de la A719, c’est-à-dire la bretelle d’autoroute qui va de Gannat jusqu’à Bellerive. Vichy est alors devenue plus facile d’accès, favorisant l’arrivée de nouveaux habitants provenant de l’Occitanie et de la côte atlantique, de la région Lyonnaise et bien évidemment de la région Ile-de-France. L’autre facteur est l’avènement de l’Ironman (1,9 km de natation, 90 km en vélo et 21 km de course à pied, Ndlr) car nous avons vu arriver des nouveaux profils acquéreurs de cadres dynamiques. Ces acquéreurs se sont aperçus que Vichy est une ville agréable, et ils ont amorcé la mise en place du télétravail avant même le premier confinement. L'effet Covid a bouleversé les indicateurs, car déjà à fin 2019, nous étions à court de mandats.

Ils sont de plus en plus variés. Certes, il y a toujours les primo-retraités.  Comme Vichy est dotée de nombreuses infrastructures sportives et culturelles, nous captons de nouveaux profils d’acquéreurs entre 35 et 50 ans avec enfants scolarisés et des exigences en termes de commodités extra-scolaires et sportives. C’est l'une des raisons qui explique l'essor de la grande couronne.

Oui, les acquéreurs exigent un bien avec un cadre extérieur : balcon, terrasse et/ou jardin, mais également la possibilité de se déplacer facilement à pied et vélo car l’environnement est propice pour ce type de déplacement.

Il y a deux phénomènes qui se sont superposés : la rareté qui entraîne la hausse des prix et également la multiplication des intermédiaires immobiliers, type mandataires, qui favorisent « la course aux mandats » en tirant les prix vers le haut. Par manque d’expérience dans le cadre de la loi ALUR, certains acceptent de prendre des mandats à des prix non justifiés et démesurés

De plus, l’inscription au patrimoine mondial de l’UNESCO a eu un impact psychologique sur des vendeurs audacieux qui ont fait monter les prix de vente de façon très arbitraire, c’est ainsi que nous avons subi une inflation injustifiée.

In fine, je communique de moins en moins sur les biens à la vente « de prestige » pour conserver le côté confidentiel, et me tourne vers ce que l’on appelle le « off market ».

Tout-à-fait, Vichy a capté énormément d'investisseurs en 24 mois, qu'ils soient professionnels ou particuliers, pour des immeubles entiers et/ou des appartements ou petites maisons en centre-ville. Toutefois, il faut être vigilant car cela risque de mettre sérieusement les hôteliers en difficulté avec notamment la multiplication des locations saisonnières.

Pour 2023, nous avons constaté sur janvier et février un net ralentissement lié aux crises successives. Certains vendeurs se rétractent par crainte de ne pas trouver un nouveau logement. Les prix vont inévitablement baisser et l’offre se raréfier. Il y a des chances pour que la qualité reprenne le dessus sur la quantité et nous allons probablement revenir à une certaine normalité. Si l’offre continue de se raréfier et que les prix continuent d’augmenter, les acquéreurs iront chercher ailleurs.