Vous souhaitez vendre un bien qui empiète sur le terrain de votre voisin, que faire ?

La délimitation de chaque parcelle est en principe établie par un géomètre-expert par le biais d’un bornage. En cas de contestation de la part de votre voisin, il convient de faire à nouveau appel à un géomètre qui confirmera si l’empiétement est bien réel ou pas, ainsi que la surface de l’empiétement. 

Si l’empiétement est constaté, il apparaît évident que vous utilisez une partie d’une parcelle ne vous appartenant pas, votre voisin est en droit de demander une indemnisation, voire la démolition du fond empiétant.

La Cour de cassation, dans deux arrêts récents de 2021 et 2023, sanctionne l’empiétement par la démolition de l’ouvrage empiétant et marque de ce fait une nouvelle tendance. Alors qu’il y a quelques années, la Cour considérait que la démolition de l'ouvrage ne devait pas être systématique et qu’une indemnisation pouvait être allouée au propriétaire lésé, elle rappelle aujourd’hui que l’empiétement aussi minime soit-il porte une atteinte au droit de propriété, et la faute du propriétaire de l’ouvrage empiétant est ainsi sanctionnée. La Cour rappelle également que nul ne peut être contraint de céder, ne serait-ce qu'une petite partie, par empiétement sa propriété et que tout propriétaire est en droit d’obtenir la démolition d’un ouvrage empiétant sur son fonds. 

Évidemment si un accord amiable entre votre voisin et vous peut être trouvé, privilégiez-le. Vous pouvez par exemple convenir d'une indemnisation à l’amiable.

Le compromis de vente est signé, et quelques semaines après, votre voisin vous adresse un courrier faisant valoir cet empiétement. Il convient d’éclaircir la situation en faisant constater la réalité de l’empiétement par un géomètre comme nous l’avons évoqué précédemment. Mais surtout, (et il apparaît bien difficile de procéder autrement) il faut impérativement que vous informiez l’acquéreur, si l’empiétement est avéré, par le biais d’un avenant au compromis de vente. 

Cet avenant devra décrire la surface d’empiétement, l’éventuel accord trouvé avec le voisin, ou à défaut les conséquences d’une procédure devant le juge. En ce qu’il “aggrave” la situation de l’acquéreur, l’avenant fera courir un nouveau délai de rétractation de 10 jours pour l’acquéreur non professionnel d’un bien à usage d’habitation.