Pompe à chaleur en location : qui doit s'occuper de l'entretien ?

L'article 6 de la loi n°89-462 précise que le propriétaire bailleur est tenu par l’obligation de délivrance : il doit remettre au locataire un logement en bon état d'usage et de réparation, ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement. Il a donc l'obligation de fournir une pompe à chaleur (PAC) qui fonctionne, et qui a fait l'objet d'un entretien récent. Il n'est pas possible d'imputer au locataire un entretien ou une réparation de cet équipement  lorsque celui-ci vient d’entrer dans le logement.

Si le locataire est entré dans les lieux depuis quelque temps, c'est à lui qu'il incombe donc, en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, de procéder à l’entretien courant du logement et des équipements mentionnés au contrat de location. C'est à lui aussi de procéder à l'entretien régulier de la pompe à chaleur présente dans le logement.

Il est également redevable des menues réparations. Ainsi, si de petites interventions sont à réaliser suite à l'entretien de l’équipement, c'est au locataire qu'il revient de les payer. En revanche, si les réparations sont d'un montant important ou s'il faut remplacer la pompe à chaleur dans son intégralité, cette charge incombe au bailleur.

Le bon entretien d'une pompe à chaleur au quotidien repose sur quelques gestes simples, à la portée de tout locataire :

• nettoyage régulier du filtre pour éviter qu'il ne s'encrasse,
• vérification que l'unité extérieure n'est pas obstruée par des feuilles, de la neige ou d'autres obstacles,
• et surveillance générale du bon fonctionnement du système de chauffage.

Pour une PAC air-eau, il convient également de vérifier de temps en temps l'absence de fuite visible et le niveau de pression du module hydraulique, sans intervenir soi-même sur le circuit.

Ces vérifications simples permettent de prévenir une bonne partie des pannes et prolongent la durée de vie de l'appareil, qu'il s'agisse d'une PAC aérothermique classique ou d'un modèle plus récent.

Au-delà de l'entretien courant, la loi impose un contrôle annuel obligatoire par un professionnel pour les installations de chauffage, dont la puissance dépasse certains seuils. Généralement, l'entretien d'une pompe à chaleur entre 4 kW et 70 kW s'effectue tous les 2 ans en moyenne, et tous les 5 ans pour les pompes à chaleur d'une puissance supérieure à 70 kW. Le décret n°2020-912 du 28 juillet 2020 et son arrêté d'application du 24 juillet 2020 précisent les modalités de cette maintenance des systèmes thermodynamiques.

Cette visite doit être réalisée par un chauffagiste, un installateur ou un technicien qualifié, idéalement le même professionnel qui a réalisé l'installation, notamment lorsque l'appareil contient un fluide frigorigène soumis à une réglementation spécifique. Le professionnel vérifie le fonctionnement général, l'étanchéité du circuit de fluide et l'état des pièces d'usure, avant de remettre une attestation d'entretien à conserver précieusement.

En cas de dysfonctionnements (bruit anormal, chauffage insuffisant, bloc extérieur qui ne démarre plus), mieux vaut ne pas attendre avant de faire appel à un professionnel. Une intervention rapide limite le risque de devoir procéder à un changement de pièces coûteux, voire au remplacement complet du compresseur en cas de panne majeure.

Le coût d'un entretien annuel varie selon le prestataire et la région. Le tarif inclut généralement le déplacement du technicien et un nettoyage complet de l'appareil, en plus de l'offre de base. Il est recommandé de demander un devis avant toute intervention, en particulier pour les réparations qui dépassent le simple dépannage courant, comme le remplacement de pièces mécaniques ou électroniques.

Si des réparations sont à prévoir sur la pompe à chaleur et que propriétaire et locataire ne parviennent pas à un accord amiable permettant de déterminer à qui incombe la réparation, il appartiendra à la partie la plus diligente de saisir la commission départementale de conciliation.

Cette commission composée de représentants des locataires et de représentants des propriétaires statuera sur le litige et tentera de concilier les parties. À défaut de conciliation, un avis le mentionnant sera rendu.

Il est également possible de saisir le juge judiciaire pour trancher le litige. La saisine de la commission départementale de conciliation n'est en aucun cas un préalable obligatoire.