Votre dernier parent est entré dans un Ehpad, et vous vous demandez ce que va devenir sa maison et si vous pouvez y résider ? La réponse est oui ! Vous avez la possibilité d’habiter la maison d’un parent en Ehpad, si vous devenez nu-propriétaire, via une donation du vivant par démembrement de propriété. SeLoger fait le point en détail sur ce sujet.
Que devient la maison d’un parent en Ehpad ?
La résidence principale
D’un point de vue légal, une résidence principale est le logement dans lequel réside une personne de manière permanente. Ce logement doit être occupé pendant au moins 8 mois de l’année, excepté en cas « d’obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure » (article 1 de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014). Il n'est donc possible de détenir qu’une seule résidence principale, les autres biens immobiliers sont considérés comme des résidences secondaires.
Lorsque des personnes âgées, propriétaires de leur logement, entrent en Ehpad, l’établissement est alors considéré comme leur résidence principale, à partir du 1ᵉʳ janvier de l’année suivant leur arrivée dans la maison de retraite. Par conséquent, la maison ou l’appartement qu'ils possèdent devient une résidence secondaire.
L’usufruit
Bien que l'Ehpad soit devenu sa résidence principale, votre parent reste propriétaire de son appartement ou de sa maison. C’est ce que l’on appelle « le droit d’usufruit ».
L’usufruitier (le propriétaire) peut alors jouir de son bien comme bon lui semble (le vendre, le louer…), sans avoir de comptes à rendre à ses héritiers, même s’il n’y vit plus.
Il faut savoir qu’une pleine propriété se décompose en 3 attributs :
- L’usus : le droit d’utiliser le bien (l'habiter ou non).
- Le fructus : le droit de percevoir tous les revenus générés par la maison (loyers, par exemple).
- L’abusus : le droit de disposer du bien (le donner, le vendre ou le détruire).
Habiter la maison d’un parent en Ehpad grâce à une donation de son vivant
Le principe
En règle générale, une personne âgée qui part en maison de retraite ne revient plus vivre dans son ancien logement. Le bien va alors rester inoccupé.
Pour que vous puissiez y habiter en toute légalité, il est possible d’envisager que votre parent procède à une donation de son vivant. Il en existe deux grandes formes, qui imposent différentes implications de la part du donateur (l'usufruitier) et du donataire (vous).
La plus courante est la donation en pleine propriété. Elle consiste à transférer gratuitement du vivant d'une personne tous les droits de propriété à une autre personne. Dans ce cas, vous devenez le propriétaire de la maison et vous disposez de tous les droits de propriété.
L’inconvénient de cette forme de don est qu’elle est irrévocable. Si votre parent rencontre un jour des difficultés à s’acquitter des frais de la maison de retraite et de ceux liés à la dépendance, il ne pourra plus compter sur la vente de son bien pour améliorer sa situation financière.
La donation en démembrement de propriété
Derrière cette appellation un peu barbare se cache un principe plutôt simple et avantageux pour le donateur et le donataire. Le démembrement de propriété consiste à scinder les droits de la pleine propriété de la maison en deux : l’usufruit et la nue-propriété.
Le donateur garde l’usufruit de sa maison ou de son appartement, et le donataire reçoit la nue-propriété du bien. Cela signifie que votre parent reste usufruitier et que vous disposez de l’usage du bien, en l’habitant. Vous devenez nu-propriétaire.
Cette décision doit être mûrement réfléchie en famille, car vous serez en charge de plusieurs obligations. En effet, vous serez chargé de l’entretien des gros travaux ainsi que du règlement de la taxe d’habitation. Quant à votre parent, il devra prendre en charge les petites réparations d’entretien courant du logement, ainsi que le paiement de la taxe foncière, et éventuellement de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).
Au décès de votre parent, son usufruit prendra fin et vous récupérerez automatiquement les droits de pleine propriété. C’est une solution plus adaptée à un cadre familial, où un parent âgé vit en maison de retraite. En cas de coup dur, la vente de sa maison peut s'avérer être une aide financière précieuse pour payer les frais.
Bon à savoir :
Le donateur peut bénéficier d’une exonération ou d’un dégrèvement des taxes locales, en fonction de son âge et de ses revenus.
Comment procéder ?
La démarche
Pour qu’un démembrement de propriété soit valide juridiquement, il faut que cette démarche soit réalisée auprès d’un notaire. C’est lui qui procédera à la rédaction de l’acte et s’assurera que tout est en règle. L’acte doit mentionner le type de don, la répartition des droits et des obligations entre le nu-propriétaire et l’usufruitier, d'éventuelles clauses spécifiques…
Les frais de donation
En tant que nu-propriétaire, vous devez vous acquitter des frais de donation, dont le coût est calculé sur la base de la valeur de la nue-propriété, et non sur la pleine propriété. Cette valeur dépend de l’âge de votre parent au moment du démembrement.
Le Code général des impôts a établi un barème de calcul. Plus le donateur est jeune, moins les frais sont importants. Par exemple, la valeur de la nue-propriété est de :
- 50 % de la pleine propriété, si votre parent est âgé de 51 à 60 ans,
- 60 %, s’il est âgé de 61 à 70 ans,
- 70 %, s’il est âgé de 71 à 80 ans.
Des abattements de 100 000 € tous les 15 ans peuvent être appliqués, si le démembrement se fait en ligne directe (entre un père ou une mère et ses enfants).
Bon à savoir :
Les frais sont payables le jour du démembrement. Par conséquent, vous n'aurez pas de frais de succession à régler lors du décès de votre parent. Si le démembrement n’a pas été acté par un notaire, vous serez alors soumis aux frais de succession sur la valeur de la pleine propriété.
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