Faut-il vraiment attendre 5 ans avant de revendre son logement ?

Au moment d’acheter votre logement, vous avez assumé un certain nombre de dépenses, comme :

• Les frais de notaire, qui représentent 7 à 8 % du total de l’opération dans l’ancien, 2 à 3 % dans le neuf ;
• Les frais d’agence immobilière, compris entre 3 et 5 % du prix de vente ;
• Les frais d’hypothèque, si vous n’étiez pas éligible à un cautionnement ;
• La commission d’un courtier, fixe ou en pourcentage du capital emprunté.

Prenons un exemple concret. Vous avez acheté un logement ancien à 250 000 euros, via un agent immobilier, sur lequel vous avez consenti une hypothèque.

• Frais de notaire : 15 567 euros ;
• Frais d’agence (4%) : 8 000 euros ;
• Frais d’hypothèque : 1 230 euros ;
• Frais de levée d’hypothèque : 644 euros

Total des frais : 25 441 euros.

Pour ne pas perdre d’argent, il faut que votre bien immobilier se soit valorisé de plus de 10 % entre le moment où vous l’avez acheté et celui où vous le revendez. Compliqué en moins de 5 ans !

Si vous soldez le prêt immobilier par anticipation, vous devrez très probablement payer des pénalités. Celles-ci sont limitées par la loi à 3 % du capital restant dû et 6 mois d’intérêts sur le capital remboursé.

Dans un prêt amortissable, les mensualités se composent d’une fraction de capital restant dû et d’une fraction d’intérêts calculés sur le capital restant dû. Ceux-ci sont donc dégressifs : ils sont plus élevés en début de remboursement. En conséquence, plus vous soldez votre emprunt tôt, plus les pénalités sont élevées.

Par exemple, vous avez emprunté 200 000 euros sur 20 ans au taux de 3.09 %. Vous décidez de revendre votre logement après 4 ans. Vous paierez alors 2 614,48 € d'indemnités, qui viennent s’ajouter aux frais précédents.

Si vous revendez un bien autre que votre résidence principale, vous paierez une taxe sur la plus-value. Elle comprend de l’impôt sur le revenu au taux de 19 % et des prélèvement sociaux au taux de 17.2 %.

Le Code général des impôts prévoit des abattements pour durée de détention pour chacune de ces taxes. Problème : vous devez attendre la 6ème année de conservation du logement pour commencer à en profiter.

Vous avez acquis un logement neuf dans une zone ANRU ou QPV et avez bénéficié d’une TVA réduite à 5,5 % au lieu de 20 %. En contrepartie de cet avantage fiscal, vous avez pris l’engagement de conserver le bien pendant 10 ans, occupé à titre de résidence principale.

Si vous revendez avant ce délai, vous devrez reverser la différence entre le taux normal et le taux réduit, diminuée d’un dixième par année de détention à partir de la première année.

Par exemple, si vous revendez au bout de 4 ans un logement que vous avez payé 250 000 euros avec une TVA à 5.5 %, vous devrez rembourser 21 600 € au fisc.

Vous avez profité de MaPrimeRénov’ accompagné pour entreprendre des travaux de rénovation énergétique d’ampleur. Vous devez en rembourser une partie si vous revendez le logement avant 3 ans (propriétaire occupant) ou avant 6 ans (propriétaire bailleur). Le montant est calculé en fonction d’un coefficient de restitution.

Comme vous pouvez le constater, revendre avant 5 ans est rarement gagnant !