Mon voisin m’empêche d’accéder à mon terrain : la mairie peut-elle intervenir ?

Le droit d’accès à un terrain est encadré par le Code civil. Si votre terrain est enclavé, vous bénéficiez automatiquement d’un droit de passage sur le terrain d’un voisin, que celui-ci ne peut pas refuser. En revanche, si votre terrain est « uniquement » difficile d’accès sans être totalement enclavé, vous devrez nécessairement demander à votre voisin la possibilité de passer sur son terrain pour rejoindre le vôtre, mais votre voisin est en droit de vous le refuser.

Le Code civil précise que « le passage doit régulièrement être pris du côté où le trajet est le plus court du fonds enclavé à la voie publique. Néanmoins, il doit être fixé dans l'endroit le moins dommageable à celui sur le fonds duquel il est accordé ».

En pratique, le terrain enclavé résulte souvent d’une division foncière. Le droit de passage s’exerce donc automatiquement sur le terrain qui, autrefois, ne faisait qu’un avec le vôtre.

Il est aussi possible de demander une servitude de passage sur un autre terrain, mais le voisin concerné n’a aucune obligation d’accéder à votre requête. Dans ce cas, il est conseillé de formaliser l’accord par un titre de passage notarié.

La servitude de passage est un principe de droit privé couvert et encadré par le Code civil. Théoriquement, le maire ne dispose donc d’aucun pouvoir légal pour intervenir directement dans ces conflits de voisinage. Sa mission consiste uniquement à veiller à ce que ce trouble de voisinage ne constitue pas une atteinte à l’ordre public (c’est-à-dire à la tranquillité, la sécurité ou la salubrité publique) justifiant l'édiction d'une mesure de police administrative.

Seules les nuisances telles que le bruit excessif, les dégradations de biens publics, les déchets et décharges sauvages ou encore les perturbations de la circulation et le blocage de stationnement public peuvent justifier une intervention municipale.

En l’absence de trouble à l’ordre public, le maire doit s’abstenir d’agir pour ne pas engager sa responsabilité et celle de la commune. Il ne peut donc pas jouer le rôle de médiateur ou de conciliateur officiel, même s’il peut favoriser le dialogue dans une certaine mesure, avec prudence.

Face à un voisin qui refuse l’accès à votre terrain, il est conseillé de consulter un avocat ou le défenseur des droits.

Depuis 2021, une procédure amiable préalable devant le juge judiciaire est obligatoire avant toute action fondée sur un trouble anormal de voisinage. Cette procédure vise à tenter une conciliation avant de saisir la justice pour obtenir des dommages et intérêts ou la reconnaissance d’un droit de passage.

D’autres voies existent, notamment la mise en demeure, la demande de servitude judiciaire ou le référé en cas d’urgence. Ces démarches doivent être menées avec l’accompagnement d’un professionnel pour garantir leur efficacité.