Immobilier locatif : la règle des 1 % expliquée simplement pour savoir si un bien est rentable

La règle des 1 % s’adresse aux investisseurs qui souhaitent acheter un bien immobilier dans l’optique de le mettre en location et d’en retirer des revenus. Il s’agit d’une méthode assez simple à comprendre : elle prétend que le loyer mensuel d’un logement doit représenter au moins 1 % du prix total de l’investissement.

Prenons un exemple : si vous achetez un appartement à 200 000 € (frais de notaire et éventuels travaux compris), il faut que le loyer mensuel soit d’au moins 2 000 € pour respecter cette règle.

En résumé, c’est un petit calcul qui permet de savoir rapidement si un bien peut être intéressant ou non en location, du point de vue de la rentabilité de l'investissement.

Pour appliquer cette règle des 1 % au moment de construire votre projet d’investissement immobilier, il vous suffit de suivre trois étapes :

1. Calculez le coût global de votre achat : prix d’achat + frais de notaire + éventuels travaux.
2. Faites le calcul du 1 % : multipliez ce montant par 1 %.
3. Comparez le montant obtenu avec le loyer possible : si le loyer espéré est supérieur ou égal au montant trouvé, le bien peut valoir le coup.

Exemple concret : vous repérez un appartement affiché au prix de 150 000 €, auquel s’ajoutent 10 000 € de frais. Total : 160 000 €. 160 000 x 1 % = 1 600 €. Si vous pouvez louer ce bien 1 600 € ou plus par mois, il passe le test. Sinon, sa rentabilité risque d’être faible.

Certains investisseurs vont même plus loin avec la règle des 2 %. Elle consiste à exiger que le loyer atteigne 2 % du prix d’achat. Cela garantit souvent un meilleur cash-flow, c'est à dire un revenu positif, une fois le crédit payé.

Toutefois, soyons réalistes : dans la plupart des grandes villes françaises, comme Paris, Lyon ou Bordeaux, atteindre 2 % est quasiment impossible, car les prix immobiliers y sont particulièrement élevés. Cette règle est plus adaptée aux petites villes ou aux zones où les prix d’achat sont plus bas par rapport aux loyers.

Si la règle des 1 % est souvent appréciée des porteurs de projets d’investissement immobilier, c’est pour plusieurs raisons :

• Elle est rapide : un simple calcul permet d’éliminer les biens peu intéressants.
• Elle est rassurante : si un logement respecte la règle, il a plus de chances de couvrir au minimum le crédit immobilier.
• Elle est pratique pour débuter : pas besoin d’être expert en finance, la méthode est accessible à tous.

Si la règle des 1 % représente un indicateur de départ, elle ne dit pas tout non plus au sujet d’un projet d’investissement immobilier pérenne, car elle :

• ne prend pas en compte les charges (entretien, assurance, taxe foncière, copropriété…),
• ne tient pas compte des impôts sur les loyers,
• ne reflète pas forcément la réalité des marchés tendus : à Paris, par exemple, il est presque impossible de trouver un bien qui respecte la règle, mais cela ne veut pas dire pour autant que l’investissement n’est pas intéressant sur le long terme (valorisation, revente, etc.).

Vous l’aurez compris, la règle des 1 % est idéale pour faire un premier tri rapide. Si un logement s’éloigne drastiquement de ce cadre, mieux vaut passer son chemin, sauf cas particulier (quartier en forte valorisation, avantage fiscal, achat patrimonial…).

En revanche, si un bien respecte la règle, cela ne veut pas dire non plus qu’il faut foncer les yeux fermés. Il faut ensuite étudier plus en détail :

• le niveau des charges,
• la demande locative dans la zone,
• le montant des impôts,
• vos objectifs (cash-flow immédiat ou plus-value à long terme).