Une SCI (société civile immobilière) est créée entre plusieurs personnes à des fins de gestion de patrimoine afin de bénéficier, notamment, d'avantages fiscaux dans le cadre d'une succession. Sachez qu'une SCI peut être constituée entre membres d'une même famille et, sous certaines conditions, prendre la forme d'une « SCI familiale ».
Qui compose une SCI ?
Une SCI est nécessairement composée d'au moins deux personnes : les associés. Elle a une existence juridique distincte de celle de ses membres. Elle acquiert la personnalité juridique dès lors qu'elle est immatriculée au registre du commerce et des sociétés (RCS). Un gérant est nommé parmi les associés.
La SCI a un objet civil, et non commercial, et est créée en vue de la gestion d'un ou plusieurs biens immobiliers. Chaque associé est propriétaire de parts sociales proportionnellement à son apport dans la société.
SCI familiale : définition et conditions
La SCI familiale, comme son nom l'indique, est composée de personnes d'une même famille. La loi du 6 juillet 1989 apporte davantage de précisions en rappelant qu'une SCI familiale est composée exclusivement de parents ou d'alliés jusqu'au 4e degré inclus. À noter que les parents ont un lien de sang et les alliés, un lien issu du mariage.
La SCI peut ainsi être composée de parents et de leurs enfants, par exemple, ou encore de cousins germains.
Attention : si un associé de la SCI n'est ni un allié ni un parent jusqu'au 4e degré inclus, la société ne pourra pas être qualifiée de SCI familiale.
Si des époux ont constitué une SCI, le divorce n'emporte pas la dissolution automatique de la société. S'ils le souhaitent, ils peuvent maintenir la SCI en l'état ou choisir sa dissolution.
SCI familiale bailleur : quelles conséquences pour la location ?
La notion de SCI familiale est très importante en matière de location. Elle détermine notamment la durée du bail dans le cadre d'un contrat de location soumis à la loi du 6 juillet 1989.
En effet, lorsque le bailleur est une SCI familiale, celle-ci est assimilée à un bailleur personne physique. La durée minimale du bail est alors de trois ans (contre six ans lorsqu'il s'agit d'un bailleur personne morale).
Le congé pour reprise est également impacté par la notion de SCI familiale. Un bailleur personne morale ne peut, en principe, pas donner congé pour reprise à son locataire. En revanche, la jurisprudence admet qu'une SCI familiale puisse délivrer un congé pour reprise, mais uniquement au profit de l'un de ses associés ou d'un ascendant ou descendant de l'un de ses associés.
Références juridiques
- Article 10 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989
- Article 1845 du Code civil
- Civ 3e, 19 janv. 2005, n°03-15.922
- CA Paris, 23 mars 1999
- CA Versailles, 22 mars 1996
Pouvez-vous nous préciser pourquoi ? (facultatif)