Saviez-vous qu’il était possible de troquer sa maison contre une autre, et pas seulement pour les vacances ? Zoom sur une façon originale de changer d'habitation : l'échange définitif de biens immobiliers entre particuliers.
Échange définitif de maisons entre particuliers : quézaco ?
L’article 1702 du Code civil autorise l’échange de biens immobiliers de toute nature (maison, appartement, terrain, etc.). Troquer votre logement ne vous autorise pas à faire n'importe quoi pour autant. Certaines règles doivent être respectées.
- Lorsque l’on décide de s'engager dans l'échange définitif de maisons entre particuliers, cela ne peut se faire qu’à condition que les deux biens échangés soient équivalents.
- Il est impératif que les biens échangés appartiennent à leurs propriétaires respectifs et à eux seuls. En cas de copropriété, un échange définitif ne serait dès lors possible qu'après avoir recueilli l'accord exprès de tous les copropriétaires.
- Si le bien immobilier que l'on désire échanger a été acheté à crédit, celui-ci devra avoir été remboursé. Si le logement était assorti d'une hypothèque, elle devra avoir été levée.
- Enfin, troquer son appartement ou sa maison ne dispense pas de passer par la case « notaire ». L'échange devra donc faire l'objet d'un acte reçu par notaire aux fins de publicité foncière impérative auprès du Service de la publicité foncière.
Bon à savoir
Une maison en province pourrait être échangée contre un studio à Paris.
Échange définitif de maisons est fiscalement très intéressant
L'échange définitif de maisons entre particuliers, qui permet de troquer son logement contre un autre, n'est pas sans avantage. En effet, cette démarche permet :
- de s'éviter deux ventes successives, un seul acte notarié suffit ;
- de profiter de frais de notaire réduits : l'article 684 du CGI (Code général des impôts) indique que si les deux maisons sont d'égale valeur, les droits de mutation de 5 %, comprenant les droits d’enregistrement et la taxe de publicité foncière, s'appliquent sur un seul lot et font l'objet d'une répartition équitable entre les deux parties (2,5 % chacun). Fiscalement parlant, troquer son logement est donc intéressant ;
- de changer de logement même si l'on n'a pas les moyens de contracter un prêt immobilier.
Peut-on échanger 2 biens de valeurs inégales ?
Échanger deux biens de valeurs inégales est parfaitement possible. De plus, si les biens échangés sont de valeurs différentes, la taxe de 5 % est calculée sur la valeur du lot le plus faible. C'est donc encore plus intéressant fiscalement.
En revanche, le propriétaire cédant le bien le moins cher est dans l'obligation de verser une soulte à l’autre partie afin de compenser la valeur de son bien et d'équilibrer la transaction. La soulte est soumise aux droits de mutation habituels, variant d'un département à l'autre.
L'échange définitif de maisons : une démarche encore méconnue
L'échange définitif de maisons ou d'appartements entre particuliers étant encore relativement méconnu, les offres ne se bousculent pas. Du coup, troquer son logement peut prendre plus de temps que de le vendre... Heureusement pour celles et ceux qui voudraient tenter l'aventure, des sites spécialisés les aideront dans leurs démarches.
Les points clés à retenir
- Échanger définitivement son logement contre un autre permet d'économiser (qui dit moins d'intermédiaires dit aussi moins de frais).
- Les droits de mutation sont divisés par deux.
- Bien qu'il tende à se populariser, le troc définitif de biens reste une démarche marginale.
Pouvez-vous nous préciser pourquoi ? (facultatif)