Qu’est-ce qu’une promesse d’achat ?

La promesse d’achat est un engagement pour acheter un logement

La promesse d’achat est la première étape de la vente d’un bien immobilier. Il s’agit d’un document écrit, qui mentionne les conditions d’acquisition du bien, et que l’acquéreur rédige pour faire une proposition officielle au vendeur. À travers la promesse d’achat, l’acheteur s’engage donc à acheter le bien immobilier du vendeur, à un prix défini. Notez que le prix proposé par l’acheteur n’est pas forcément celui qui a été fixé par le vendeur. Par exemple, si un vendeur a mis en vente un bien à 200 000 € et que l’acquéreur souhaite l’acheter 180 000 €, il le formule alors dans la promesse de vente, et s’engage à acheter le bien si le vendeur accepte la promesse. La promesse d’achat précède le compromis de vente, qui est la seconde étape de la vente. C’est au moment de la signature du compromis de vente que l’acquéreur verse au vendeur un dépôt de garantie qui permet de sceller leur accord et d’apporter l’assurance au vendeur que la vente aura bien lieu.  

Que peut répondre le vendeur à l'offre d'achat ?

Lorsqu’un acquéreur formule une promesse d’achat, le vendeur doit y répondre par écrit, idéalement par lettre recommandée avec accusé de réception. Durant toute la période de validité de l’offre, plusieurs options s’offrent à lui. Il peut d’abord accepter l’offre telle qu’elle est formulée, en apposant la mention « bon pour accord » suivie de sa signature. Cette acceptation engage définitivement le vendeur : il doit cesser les visites et ne peut plus revenir sur sa décision.

Le vendeur peut également refuser les conditions proposées et émettre une contre‑proposition écrite. Cette nouvelle offre annule automatiquement l’offre initiale, qui devient alors caduque. Attention toutefois, si l’acheteur propose d’acheter au prix fixé par le vendeur, ce dernier n’a pas le droit de refuser la promesse d’achat. 

Enfin, le vendeur peut choisir de ne pas répondre. Dans ce cas, la promesse d'achat expire à la fin de sa durée de validité sans produire d’effet. Si le vendeur accepte l’offre puis refuse finalement de vendre, l’acquéreur dispose de recours. Il peut saisir le juge afin de demander l’exécution forcée de la vente, c’est‑à‑dire l’obligation pour le vendeur de respecter son engagement. L’acheteur peut également solliciter des dommages et intérêts pour le préjudice subi.

Que doit contenir la promesse d’achat ?

Pour être valable, la promesse d’achat doit contenir certaines mentions et informations obligatoires :

• Le prix d’achat du bien immobilier proposé.
• La durée de validité de l’offre, qui est généralement de 5 à 10 jours : c’est le temps que l’acheteur accorde au vendeur pour accepter ou refuser la promesse d’achat.
• Les modalités de réponse du vendeur, à savoir par lettre recommandée avec accusé de réception ou par voie d’huissier.
• Le moyen de financement, à savoir un prêt immobilier et/ou un apport personnel.
• La mention indiquant que la vente ne sera définitive qu’à partir de la signature du compromis de vente.
• La mention indiquant que l’offre d’achat sera annulée si elle n’est pas acceptée par le vendeur dans les délais indiqués.
• Le type de bien dont il s’agit, et sa description (surface, nombre de pièces, etc.)

Les conditions suspensives de la promesse d’achat

Si la promesse d’achat est la première étape de la vente, elle contient cependant des conditions suspensives, au même titre que le compromis de vente. En effet, l’acquéreur propose d’acquérir le bien immobilier au vendeur, dans la mesure où certaines conditions sont réunies. La promesse d’achat comporte donc des conditions suspensives, dont la principale est généralement l’obtention du prêt immobilier de l’acquéreur. Si ce dernier n’obtient pas son crédit immobilier, il ne sera pas en mesure d’acheter le bien, et cela doit être mentionné à la fois dans la promesse d’achat, mais également par la suite dans le compromis de vente. Mais les conditions suspensives peuvent être diverses et ne concernent pas forcément que le prêt immobilier, il peut également s’agir de l’état du système électrique, de la présence de servitudes qui pourraient affecter l’usage et la propriété du logement, de la réalisation de travaux avant que la vente ait lieu, etc. Les conditions suspensives permettent à l’acheteur d’annuler la vente si l’une des situations qu’il a citées se produit.

Rétractation de la promesse d’achat par le vendeur ou l’acquéreur

Une fois que la promesse d’achat a été formulée, le vendeur a la possibilité de l’accepter ou de la refuser. S’il la refuse, le processus s’arrête là, à moins que l’acheteur ne reformule une promesse d’achat dans des conditions plus avantageuses pour le vendeur, que ce dernier sera susceptible d’accepter. Si le vendeur accepte, la rétractation devient alors plus compliquée. En tout cas pour le vendeur, car les deux parties ne sont pas égales face à la rétractation :

• L’acheteur peut encore se rétracter au moment de la signature du compromis de vente, puisqu’il bénéficie d’un délai de 14 jours pour pouvoir revenir sur sa décision et annuler son engagement. Passé ce délai, l’annulation n’est plus possible pour l’acheteur, à moins qu’il ne sacrifie le dépôt de garantie qu’il a versé, et que le vendeur pourra conserver.
• Le vendeur ne peut pas se rétracter une fois que la promesse d’achat a été acceptée, à part dans certains cas limités, comme le cas où l’offre ne préciserait pas les conditions de vente.