Le syndic peut-il intervenir dans les parties privatives d’un logement en copropriété ?

Quentin Gres
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Le syndic veille au respect du règlement de copropriété et à la bonne conservation du bâtiment. Il défend les intérêts des copropriétaires auprès de la justice et des assurances en cas de sinistre dans les parties communes. Mais que se passe-t-il lorsque ce sont les parties privatives qui sont affectées ? On vous répond.

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Une cour intérieure
Un syndic de copropriété peut intervenir sur les parties communes. Mais qu'en est-il des parties privatives ? © Bruno Bleu
Sommaire

Copropriété : que dit la loi sur les parties privatives et les parties communes ?

Les articles 2, 3 et 4 de la loi du 10 juillet 1965 définissent les critères de qualification des parties communes et des parties privatives.

Lorsque les parties des terrains et des bâtiments sont réservées à l’utilisation exclusive d’un copropriétaire, elles sont considérées comme privatives. En d’autres termes, cela signifie qu’elles lui appartiennent.

Le règlement de copropriété distingue les parties privatives des parties communes par description et par énumération sommaire de tous les logements (par bâtiment et par étage).

Comment réagit le syndic en cas de sinistre dans les parties privatives ?

Si le sinistre touche les parties communes ou provient d’elles, le syndic de copropriété a l’obligation d’agir. Mais lorsqu’il s’agit d’une partie privative, il ne peut intervenir. Dans une telle situation, c’est au propriétaire d’effectuer une réparation.

Qu’en est-il des parties communes à usage privatif ?

Parfois, des acquéreurs sont les seuls à avoir accès à des terrasses, des balcons ou des espaces de verdure. Dans ce cas, le règlement de copropriété prévoit des parties communes à usage privatif.

Selon les dispositions mentionnées dans le règlement, les hommes de l’art et le syndic peuvent entrer dans ces parties. A contrario, les membres du conseil syndical ont besoin d’une autorisation préalable et expresse de chaque propriétaire.

Lorsqu’un sinistre concerne cette partie, l’intervention du syndic est obligatoire.

Si une partie du bâtiment est affectée à la jouissance d’un copropriétaire, ce dernier ne bénéficie pas d’un droit de propriété. Elle reste la propriété indivise de tous les occupants des logements.

À quels sinistres sont exposées les parties privatives d’un immeuble ?

Des actes de vandalisme ou de vol

Les actes de vandalisme sont commis de façon « gratuite » ou représentent les dommages collatéraux à la suite d’un cambriolage.

Pour l’indemnisation des préjudices consécutifs à un vol, l’assurance habitation couvre un montant plus ou moins important.

En général, la malveillance est en cause dans les préjudices subis ou les dommages liés aux actes de vandalisme.

Une catastrophe naturelle

Plusieurs événements provoqués par la nature peuvent endommager un appartement :

  • la foudre,
  • un tremblement de terre,
  • une coulée de boue,
  • un glissement de terrain,
  • une avalanche,
  • une inondation…

Un incendie

Voici quelques hypothèses d’un départ de feu dans un logement :

  • un accident dans la cuisine,
  • un objet inflammable se trouvant à proximité d’une source de chaleur,
  • une panne sur les installations électriques…

Les dégâts des eaux

Les dégâts des eaux résultent généralement des infiltrations de pluie, des fuites dans les canalisations. Ils peuvent endommager les revêtements des murs et du sol et rendre l’appartement inhabitable pendant un moment.

Un bris de glace

Les origines d’une vitre brisée sont multiples :

  • une effraction,
  • un incident dans l’appartement,
  • les mauvaises conditions climatiques…

Selon les règles de l’assurance copropriété ou habitation, le bris de glace regroupe toutes les cloisons en verre (baie vitrée, porte vitrée ...). Sa couverture s’étend souvent à l’aquarium, au panneau photovoltaïque …

Quelles couvertures pour la copropriété lors de la survenue d’un sinistre ?

Le droit des assurances a clairement défini le terme « sinistre ». Celui-ci renvoie à un événement qui surviendrait éventuellement. Cet événement entraînerait des dégâts, raison pour laquelle son risque a été anticipé via la souscription d’une assurance.

Le syndic souscrit une assurance copropriété (pour le compte du syndicat des copropriétaires). Cette assurance couvre les sinistres dans les parties communes.

De leur côté, les acquéreurs souscrivent chacun une assurance habitation. Cette dernière couvre les sinistres dans les parties privatives.

Depuis l’adoption de la loi ALUR, la souscription d’une assurance responsabilité civile est exigée pour une copropriété. Elle couvre les dommages éventuels causés aux tiers, à travers des biens et/ou des éléments provenant des parties communes du bâtiment.

À l’inverse, il n’est pas obligatoire de souscrire une « assurance multirisque copropriété » pour les dégâts subis par le bâtiment. Toutefois, un vote majoritaire de l’assemblée générale des copropriétaires peut être favorable à cette décision. Le syndic bénéficiera donc d’une indemnisation si un sinistre survient.

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