Les avantages du recours au viager immobilier pour les seniors

Vincent Cuzon 29 avr 2023
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Si le viager représente seulement 1 % des transactions immobilières en France, il n’en reste pas moins avantageux pour les seniors. Délégation des charges, fiscalité… nous faisons le point sur les atouts de ce système méconnu par les Français.

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Viager : un régime fiscal avantageux pour les vendeurs. © courtneyk - Getty Images
Viager : un régime fiscal avantageux pour les vendeurs. © courtneyk - Getty Images
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Vente en viager : le décès du vendeur doit être imprévisible

Le viager est un type de transaction immobilière dans lequel un acheteur (débirentier), devient propriétaire d’une maison ou d’un appartement en contrepartie du paiement d’un capital (le bouquet) et d’une rente versée au vendeur (crédirentier) jusqu’au décès de ce dernier. Le bouquet, versé le jour de la vente, est facultatif. Son montant est librement fixé mais il représente souvent 30 % de la valeur totale du bien.

De son côté, la rente viagère est versée mensuellement, trimestriellement ou annuellement. Son montant varie selon plusieurs critères : l’âge et l’espérance de vie du vendeur, la valeur du bien et des loyers que le vendeur pourrait percevoir si le logement était loué, le type de viager et le montant de l’éventuel bouquet. Pour qu’une vente en viager soit possible, le décès du vendeur doit être imprévisible. Cela signifie que l’acheteur ne doit donc pas avoir eu connaissance d'une maladie dont était atteint le vendeur. Si ce dernier décède dans les 20 jours suivant la vente, la loi considère qu’il était prévisible et la vente est annulée.

Un bien vendu en viager occupé voit sa valeur foncière subir une décote pour compenser la privation du droit d’usage et d’habitation.

Viager occupé : le vendeur peut continuer à vivre dans son bien

Nous pouvons distinguer deux types de vente en viager : le viager libre et le viager occupé. Dans le cadre du viager libre, l’acheteur peut disposer librement du logement pour l’occuper ou le louer dès la signature de la vente. En revanche, avec un viager occupé, le vendeur conserve l'usufruit ou un droit d'usage. L'usufruit lui permet de continuer à vivre dans le bien ou le louer (et percevoir les loyers) tandis que le droit d'usage lui permet de vivre dans le bien mais pas de le louer. En d’autres termes, le viager occupé offre au vendeur la possibilité de vivre dans son logement jusqu’à la fin de sa vie, tout en bénéficiant d’un bouquet le jour de la vente, ainsi que d’une rente mensuelle, trimestrielle ou annuelle jusqu’à son décès. De plus, le vendeur n'a plus à s’acquitter de la taxe foncière.

Le viager occupé permet donc au vendeur de bénéficier d’un complément de revenus non négligeable et de préserver son pouvoir d’achat. Les parties peuvent insérer dans l'acte de vente une clause d'indexation permettant la révision automatique du montant de la rente suivant un indice publié par l'Insee. Le viager protège également le conjoint survivant. En effet, la rente viagère est réversible ou réductible. Une rente réversible est intégralement reversée au survivant en cas de décès de l’un des bénéficiaires. Une rente réductible est réduite proportionnellement suite au décès d’un bénéficiaire.

Le viager, c’est un système fiscal avantageux

Le viager immobilier est également avantageux au niveau fiscal. En effet, si elle est soumise à l’impôt sur le revenu, la rente viagère bénéficie d’un abattement dont le montant varie en fonction de l’âge du vendeur lors du premier versement de la rente. En d’autres termes, seule une fraction de la rente viagère est imposée. Ainsi, 70 % de la rente est imposée si le vendeur est âgé de moins de 50 ans au moment du versement de la première rente, 50 % s’il le vendeur a entre 50 et 59 ans, 40 % s’il a entre 60 et 69 ans… et 30 % si le premier versement a lieu alors que le vendeur est âgé de plus de 69 ans.

Ajoutons à cela que le bouquet potentiellement versé par l’acquéreur est totalement exonéré d’impôt. Par ailleurs, si la rente viagère est consentie au profit d'un couple, avec réversibilité au survivant, l'administration fiscale prend en compte l'âge du premier bénéficiaire. Le montant brut des rentes viagères doit être indiqué par le vendeur dans sa déclaration de revenus.

Les rentes viagères sont seulement imposables pour une fraction de leur montant, comprise entre 30 et 70 %.

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