Location saisonnière : il se passe quoi si vous dépassez la limite de 120 jours par an ?

Vincent Cuzon 14 juil 2023
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La loi interdit à un propriétaire de louer sa résidence principale pour des séjours de courtes durées plus de 120 jours (on parle le plus souvent de nuitées) par an. Des dérogations existent-elles pour aller au-delà de 120 nuitées par an ? Et que risquez-vous si vous dépassez votre quota ? On vous répond.

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La loi encadrant les locations touristiques est de plus en plus stricte. © SCStock – Getty Images
La loi encadrant les locations touristiques est de plus en plus stricte. © SCStock – Getty Images

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Louer son logement plus de 120 jours par an ? C’est pas gagné !

À l’heure actuelle, les locations de résidences principales pour des séjours de courte durée sont limitées à 120 nuitées par an. Néanmoins, nombreux sont les propriétaires à se demander s’ils peuvent continuer à louer leur bien d’une autre manière une fois ce délai passé, en optant par exemple par un autre type de bail. La réponse est non. En effet, pour conserver son statut de résidence principale, une habitation doit être occupée au moins 8 mois par année civile. En cas de litige, sachez que seuls trois motifs, d’ailleurs rarement reconnus par la jurisprudence, permettent théoriquement de dépasser cette limite de 120 jours :

  • obligation professionnelle,
  • raison de santé
  • ou cas de force majeure.

En la louant plus de 120 jours par an, le propriétaire prend donc le risque de perdre le bénéfice de cette résidence principale et de devoir obtenir une autorisation de changement d'usage afin que sa résidence principale puisse être transformée en résidence secondaire, puis en meublé de tourisme.

Les chambres louées chez l’habitant de manière isolée ne sont actuellement pas concernées par la limite de 120 nuitées par an.

La location de résidences secondaires de plus en plus encadrée

Si la limite de 120 nuitées par an ne concerne pas les résidences secondaires, la location de celles est toutefois très encadrée dans de nombreuses communes. Saint-Malo, Annecy, La Rochelle… Toutes ces villes ont mis en place des restrictions drastiques pour freiner la forte augmentation des locations touristiques. À titre d’exemple, à Saint-Malo et Annecy, des quotas de meublés touristiques sont appliqués dans chaque quartier. La cité malouine a également décidé d’encadrer l’autorisation de changement d’usage, permettant de transformer une résidence principale en meublé de tourisme.

Désormais, elle est limitée à un seul logement par personne pour une période de 3 ans. Paris, Lyon, Marseille… Le principe de compensation doit également être respecté dans certaines communes. Au Pays basque, 25 municipalités obligent les propriétaires qui mettent un bien en location saisonnière à proposer un logement de même taille sur le marché de la location de longue durée. Si de nombreuses communes n’ont toujours pas fixé de limitation sur les locations de résidences secondaires, il convient toutefois de se renseigner au cas par cas auprès de la municipalité.

Le règlement d’une copropriété peut interdire la location de meublés de tourisme.

Location saisonnière : vers des mesures de plus en plus strictes ?

S’il n’est pas possible de louer sa résidence principale en saisonnier plus de 120 jours par an et que des règles strictes sont mises en place pour les résidences secondaires, sachez que la réglementation pourrait encore se durcir dans les prochains mois. En effet, plusieurs parlementaires de tous bords souhaitent réduire à 90 le nombre de nuitées autorisées pour la location touristique de résidences principales, voire même étendre ce plafonnement aux résidences secondaires. Ils souhaiteraient aussi réformer la fiscalité sur les résidences secondaires et réformer la niche fiscale sur les meublés de tourisme, alors que les propriétaires de ces biens bénéficient aujourd’hui d’un abattement forfaitaire de 71 %, contre 50 % pour les logements meublés loués à l’année.

Le gouvernement semble d’ailleurs approuver cette proposition. « Il n’y a pas de raison de conserver cette fiscalité qui conduit à des excès », indiquait récemment sur BFMTV le ministre de l’Économie, Bruno Le Maire. Enfin, les députés souhaitent étendre l'interdiction de louer des passoires thermiques aux meublés touristiques pour éviter que des biens qui étaient loués à l’année se retrouvent sur le marché de la location saisonnière.  

Le gouvernement envisage de taxer davantage les propriétaires de meublés de tourisme.

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