Selon l'Insee, 40 % des ménages français sont locataires de leur résidence principale. En 2024, 22,9 % des résidences principales sont détenues par des bailleurs privés. Opter pour une location directe permet d'éviter les frais d'agence qui, selon la loi ALUR, peuvent atteindre jusqu'à 8 € voire 12 € par mètre carré selon les secteurs, avec un supplément de 3 € par mètre carré pour l'état des lieux. Intéressé par la location entre particuliers ? On vous guide.
S'assurer de la conformité du logement
La législation impose une surface minimale de 9 m² avec une hauteur sous plafond de 2,20 m, soit un volume habitable d'au moins 20 m³. La consommation maximale autorisée est de 420 kWh/m² par an jusqu'en 2028. Elle correspond à la classe F du diagnostic de performance énergétique (DPE). Les logements classés G ne peuvent plus être mis en location depuis le 1er janvier 2025.
Le bien loué entre particuliers doit être exempt de toute infestation par des parasites ou nuisibles, mais aussi disposer d'installations sanitaires conformes.
Créer une annonce efficace
L'annonce de location de particulier à particulier doit mentionner :
- le loyer mensuel,
- les charges récupérables,
- le montant du dépôt de garantie,
- le type de bail (vide ou meublé),
- la localisation précise du logement,
- la surface habitable en mètres carrés,
- la classe énergétique.
Pour les photographies, privilégiez les moments où la luminosité est bonne (matin, début d’après-midi), avec volets ouverts et espaces dégagés.
Fixer le prix et sécuriser la location
Des villes, comme Paris, Lille, Lyon, Montpellier ou encore Bordeaux appliquent l'encadrement des loyers. Dans ces zones, consultez les plafonds autorisés sur les sites officiels.
Voici comment déterminer un prix juste dans les zones non soumises à l'encadrement des loyers.
- Étudiez le marché immobilier locatif de votre secteur.
- Tenez compte des caractéristiques du logement : état général, équipements présents, exposition, étage, présence d'espaces extérieurs, prestations (parking, cave), commodités à proximité.
- Consultez le site des observatoires locaux des loyers (OLL). Ils fournissent des références précises pour votre quartier.
- Comparez votre prix avec au moins cinq annonces similaires dans un rayon de 500 mètres afin d’obtenir une estimation fiable.
Trois options principales existent pour se protéger des impayés :
- la caution locative Visale d'Action Logement. Souscrite par le locataire, elle couvre jusqu'à 36 mois d'impayés dans le parc privé ;
- la garantie des loyers impayés (GLI). Elle vous protège contre les impayés, mais aussi les retards de paiement de l’occupant de votre logement ;
- le cautionnement traditionnel : engagement écrit d'un garant.
Préparer les documents essentiels
Le bail d’habitation contient les mentions suivantes :
- l'identité, les coordonnées des parties ;
- la description du logement avec sa surface ;
- les équipements d'usage privatif et commun ;
- la destination des lieux ;
- le montant du loyer, des charges, du dépôt de garantie ;
- une clause résolutoire : elle prévoit la résiliation du contrat de location en cas de non-versement du dépôt de garantie, non-paiement du loyer ou des charges.
La nature, accompagnée du montant des travaux effectués depuis le dernier bail, doit également être précisée.
Réaliser l'état des lieux
L'état des lieux d'entrée nécessite une inspection de chaque pièce. Documentez l'état des murs, sols, plafonds, fenêtres, équipements. Relevez les compteurs, photographiez les éventuels défauts existants.
Pour les équipements électroménagers, notez les marques, modèles, éventuels numéros de série. Le document doit être signé par les deux parties.
Assurer le suivi de la location
La gestion mensuelle d’une location entre particuliers implique l'envoi des quittances de loyer. Pour les charges locatives, deux options existent :
- la provision avec régularisation annuelle (obligatoire en location vide) ;
- le forfait sans régularisation (possible en meublé, obligatoire pour le bail mobilité).
Le propriétaire assume les grosses réparations. Le locataire s'occupe de l'entretien courant. En cas de colocation, la solidarité entre colocataires peut être prévue dans le bail concernant le paiement du loyer.
Un dernier conseil : prenez le temps de bien vous organiser pour la location entre particuliers. Conservez les documents essentiels (bail, états des lieux, quittances) pendant les trois années après la fin du contrat – il s’agit de votre meilleure protection. En cas de questions juridiques, l'ADIL propose des consultations gratuites afin de vous accompagner dans vos démarches.
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