Comment mettre sa maison en location efficacement ?

Mutation professionnelle, succession, changement de situation familiale… Plutôt que de vendre sa maison, pourquoi ne pas la louer ? Pour certains propriétaires, c’est un moyen de financer une partie de leur crédit immobilier. Pour d’autres, l’occasion de conserver un bien familial ou de reporter sa vente.

Cette solution permet de garder la main sur son patrimoine, avec la perspective de profiter d’une éventuelle hausse de sa valeur à long terme.

Pour autant, la location implique certaines responsabilités, qu’il vaut mieux connaître avant de se lancer pour éviter les mauvaises surprises.

De la préparation du logement à la remise des clés, plusieurs précautions permettent de sécuriser la location et de trouver un locataire dans de bonnes conditions.

Avant de mettre votre maison en location, assurez-vous qu’elle respecte les critères de décence prévus par l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989. Une toiture défectueuse, des problèmes d’humidité ou un chauffage hors d’usage peuvent nécessiter des travaux. Quelques peintures rafraîchies et un jardin bien entretenu permettront aussi de mieux valoriser le bien auprès des candidats.

Pour vérifier certains aspects du logement et informer les futurs occupants, plusieurs diagnostics immobiliers sont obligatoires. Réunis dans le dossier de diagnostic technique (DDT), ils comprennent le diagnostic de performance énergétique (DPE) et, selon les caractéristiques de la maison, les diagnostics plomb, gaz, électricité, l’état des risques ou le diagnostic bruit.

Le résultat du DPE peut d’ailleurs conditionner la mise en location de votre maison. Depuis janvier 2025, les logements classés G ne peuvent plus faire l’objet d’un nouveau bail d’habitation en France métropolitaine. Cette interdiction s’étendra aux classes F en 2028, puis E en 2034. Si votre maison est classée G, des travaux de rénovation énergétique sont donc nécessaires pour pouvoir la louer.

Pour déterminer la valeur locative de votre maison, la comparaison avec des biens similaires reste un bon point de départ. Localisation, superficie, nombre de chambres, état général… Autant de critères à examiner, sans oublier les espaces extérieurs, particulièrement recherchés par les familles.

Attention cependant à ne pas surestimer ces avantages ! Un loyer déconnecté du marché peut prolonger la recherche d’un locataire et compromettre la rentabilité espérée. Dans certaines communes, les règles d’encadrement des loyers limitent par ailleurs la marge de manœuvre des propriétaires.

Une fois le montant défini, place à l’annonce ! Des photographies soignées et une description précise des pièces, des équipements et du quartier permettent de valoriser ses atouts, tout en évitant les visites sans lendemain.

Votre annonce a fait mouche et les candidatures affluent ? Pour faire le bon choix, mieux vaut examiner les dossiers à la loupe, en s’intéressant aussi bien à la situation professionnelle des candidats qu’à leurs ressources. 

Attention : vous ne pouvez pas demander n’importe quel document ! La liste des justificatifs autorisés est encadrée par l’article 22-2 de la loi du 6 juillet 1989. Pour départager les candidats, sans vous perdre dans la paperasse, une fiche de renseignements locataire peut s’avérer bien utile. Elle permet de regrouper les informations nécessaires et de comparer les dossiers plus facilement, tout en respectant la réglementation.

Reste à vous prémunir contre les impayés. Cautionnement, garantie Visale ou assurance loyers impayés (GLI) peuvent offrir une protection, selon le profil du locataire. Gardez toutefois à l’esprit qu’une GLI ne peut pas être cumulée avec une caution, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti.

Vous avez trouvé le locataire idéal ? Place à la signature du bail ! Pour une maison louée vide à titre de résidence principale, le contrat est conclu pour trois ans minimum, lorsque le propriétaire est un particulier. Si vous optez pour une location meublée, cette durée passe à un an, avec l’obligation de fournir les équipements réglementaires.

Dans tous les cas, pas question de rédiger le contrat à votre guise. Le bail de location doit respecter le modèle réglementaire et être accompagné des annexes obligatoires, dont le dossier de diagnostic technique (DDT) et la notice d’information sur les droits et obligations de chacun.

Dernière précaution avant de remettre les clés : réaliser un état des lieux d’entrée détaillé avec photos, en présence du locataire. Prenez soin de relever les éventuels défauts et de vérifier les équipements. Ce document servira de référence à son départ et permettra d’éviter bien des désaccords sur les dégradations.

La remise des clés ne met pas fin aux responsabilités du propriétaire ! Si le locataire assure l’entretien courant, les réparations importantes et celles liées à la vétusté restent à votre charge. Une distinction à bien connaître pour éviter les désaccords, notamment lorsqu’un équipement tombe en panne ou que des travaux s’imposent.

Si vous manquez de temps ou habitez loin de votre maison, confier sa gestion à une agence immobilière peut vous simplifier la tâche. Encaissement des loyers, suivi des réparations, échanges avec le locataire… Les prestations dépendent du mandat signé et représentent un coût à ne pas négliger.

En effet, si mettre sa maison en location permet de percevoir des revenus réguliers, encore faut-il préserver sa rentabilité sur la durée. Entre les frais de gestion, l’entretien du logement et la fiscalité des revenus fonciers, mieux vaut garder un œil sur les dépenses pour que la location reste financièrement intéressante.