En cas de litige, le locataire peut demander la consignation du loyer. Dans ce cas, seul le juge peut prononcer la déconsignation des loyers, associée ou non à des conditions selon le motif du conflit qui vous oppose au locataire.
Le loyer est consigné injustement par le locataire
Un locataire, qui estime être lésé pour un motif ou un autre, peut demander au juge la consignation du loyer le temps que le litige soit résolu. Mais ce n’est pas parce que le juge a autorisé la consignation du loyer à la Caisse des Dépôts qu’il donne raison au locataire. Cela signifie simplement qu’il est d’accord pour que le loyer soit versé à un tiers, neutre, le temps de trancher le litige qui vous oppose au locataire. En d'autres termes, votre locataire peut parfaitement avoir des exigences qui ne sont pas légitimes, mais dans ce cas, vous devez attendre que le juge du tribunal d’instance se penche sur le sujet qui vous oppose. À titre d’exemple, si le locataire exige que vous remplaciez un équipement qui est pourtant en état de fonctionnement et qu’il a demandé la consignation des loyers sur cette base, il y a de fortes chances pour que le juge rejette sa demande en fin de compte. Si c’est le cas, les loyers consignés vous seront reversés à l’issue du procès et lorsque le juge aura rendu son jugement en votre faveur.
Le loyer est consigné sur des bases légitimes
Si le locataire peut obtenir la consignation du loyer en cas de litige, certains motifs peuvent également lui donner raison. Parmi les motifs principaux qui font généralement l’objet d’un procès et d’une consignation du loyer, on retrouve le cas des logements considérés comme insalubres. En effet, si le locataire s’est installé dans un logement en mauvais état, qui peut compromettre sa santé ou sa sécurité, il est en droit de demander la réalisation de travaux de remise en état. À titre d’exemple, une installation électrique qui ne serait pas aux normes, des infiltrations entraînant une humidité importante ou encore l’absence de fenêtres dans une ou plusieurs pièces du logement peuvent rendre le logement insalubre. Dans ce cas, là encore, c’est le juge qui tranchera la question. En revanche, s’il donne raison au locataire concernant le litige, et qu’il ordonne par exemple la réalisation de travaux, vous ne pourrez obtenir la restitution des loyers tant que les travaux n’auront pas été effectués.
La procédure de demande de consignation puis de demande de déconsignation ne nécessite pas d’être représenté par un avocat : il s’agit d’une procédure simple et peu coûteuse.
Comment obtenir la déconsignation de la part du juge ?
La déconsignation des loyers a lieu lorsque le juge a rendu son jugement, donnant raison à l’une ou l’autre des parties. S’il vous a donné raison, le locataire doit donc envoyer une demande de déconsignation à la Caisse des Dépôts en joignant les pièces justificatives demandées, et vous récupérerez alors les loyers consignés. En revanche, si le juge a donné raison au locataire et que vous devez par exemple réaliser des travaux auparavant, vous devrez exécuter la décision du juge avant de pouvoir obtenir la déconsignation des loyers. Notez que dans tous les cas de figure, la Caisse des Dépôts prélève un pourcentage des sommes consignées à titre de rémunération : ce pourcentage s’élève à environ 0,75 %.
Le locataire ne peut arrêter de payer son loyer arbitrairement
Si la consignation des loyers est possible sur autorisation du juge d’instance, la cessation du versement des loyers de façon arbitraire est en revanche illégale. Si le locataire cesse de verser ses loyers sans avoir demandé la consignation, vous pouvez donc commencer par lui faire un rappel à la loi et essayer de négocier à l’amiable avec lui. S’il ne réagit pas, vous pouvez donc lui adresser une mise en demeure, puis une injonction de payer les loyers, et face à son absence de réponse, vous pourrez alors saisir le juge pour qu’il ordonne au locataire de verser ses loyers.
Pensez à évaluer l’état du logement que vous mettez en location avant d’y faire entrer un locataire, car le logement insalubre est un motif récurrent de conflit entre propriétaire et locataire.
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