Pompe à chaleur en location : qui doit s'occuper de l'entretien ?

L'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 impose au propriétaire bailleur une obligation de délivrance : il doit remettre au locataire un logement en bon état d'usage et de réparation, ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.

La pompe à chaleur (PAC) fait partie de ces équipements lorsqu'elle est prévue au contrat de location. Le bailleur doit donc la délivrer en bon état de fonctionnement. En revanche, l'entretien de la PAC ne relève pas systématiquement de sa responsabilité pendant toute la durée du bail : cette charge peut incomber au locataire, selon les règles applicables et les stipulations du contrat.

Une fois installé dans les lieux, le locataire prend en charge l'entretien courant du logement et des équipements mentionnés au contrat, conformément à l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. L'entretien courant de la pompe à chaleur peut donc lui incomber, selon les conditions prévues par le bail.

Le locataire est également responsable des menues réparations qui lui incombent. En revanche, les réparations liées à la vétusté, à un défaut de l'équipement ou à une panne importante relèvent en principe du bailleur, sauf si le problème résulte d'un défaut d'entretien ou d'une dégradation imputable au locataire.

Le bon entretien d'une pompe à chaleur repose sur quelques gestes simples :

• nettoyer régulièrement les filtres pour éviter leur encrassement ;
• vérifier que l'unité extérieure n'est pas obstruée par des feuilles, de la neige ou d'autres obstacles ;
• surveiller le bon fonctionnement général du système de chauffage.

Pour une PAC air-eau, il est également possible de vérifier régulièrement l'absence de fuite visible et le niveau de pression du circuit hydraulique, sans intervenir soi-même sur le circuit frigorifique.

Ces gestes peuvent contribuer à prévenir certaines pannes et à préserver les performances de l'appareil, qu'il s'agisse d'une PAC aérothermique ou d'un modèle plus récent.

Au-delà de l'entretien courant, certains systèmes thermodynamiques sont soumis à un entretien obligatoire par un professionnel. Pour les pompes à chaleur dont la puissance est comprise entre 4 et 70 kW, cet entretien doit être réalisé au moins tous les deux ans.

Cette visite doit être réalisée par un chauffagiste, un installateur ou un technicien qualifié, idéalement le même professionnel qui a réalisé l'installation. Le professionnel vérifie notamment le bon fonctionnement du système, son rendement et les éventuelles anomalies. Lorsque l'installation contient un fluide frigorigène soumis à une réglementation spécifique, des contrôles supplémentaires peuvent s'appliquer.

À l'issue de l'entretien, le professionnel remet une attestation au commanditaire. Il est recommandé de la conserver afin de pouvoir justifier de la réalisation de l'entretien.

En cas de dysfonctionnement — bruit anormal, chauffage insuffisant ou unité extérieure qui ne démarre plus — mieux vaut faire appel rapidement à un professionnel. Une intervention précoce peut permettre d'éviter qu'une panne ne s'aggrave.

La prise en charge de la réparation dépend de son origine. Le locataire assume l'entretien courant et les menues réparations qui lui incombent, tandis que le bailleur prend en charge les réparations qui ne sont pas liées à un défaut d'entretien ou à une dégradation imputable au locataire, notamment celles résultant de la vétusté ou d'une défaillance importante de l'équipement.

Le coût d'un entretien ou d'une réparation varie selon le type de PAC, l'intervention nécessaire et le professionnel choisi. Il est recommandé de demander un devis avant toute réparation importante, notamment en cas de remplacement de pièces mécaniques ou électroniques.

Si le propriétaire et le locataire ne parviennent pas à s'entendre sur la prise en charge d'une réparation, ils peuvent saisir la commission départementale de conciliation.

Composée notamment de représentants des locataires et des propriétaires, cette commission intervient gratuitement pour tenter de trouver une solution amiable au litige. Elle rend un avis si la conciliation échoue.

Il est également possible de saisir le juge judiciaire pour trancher le litige. La saisine de la commission départementale de conciliation n'est pas systématiquement obligatoire avant de saisir le juge.