Vous êtes copropriétaire, et des travaux d’étanchéité des balcons vont être votés. Vous vous interrogez sur la majorité du vote et la répartition des frais afférents à ces travaux. Faisons le point ensemble.
Terrasses et balcons : parties communes ou privatives ?
Le premier réflexe que vous devez avoir pour répondre à cette question est de reprendre votre règlement de copropriété. Bien qu'une terrasse ou un balcon soient très souvent de l'usage exclusif d'un propriétaire, il est fréquent que le règlement de copropriété les catégorise comme des parties communes (avec un usage exclusif, dans ce cas).
À défaut de précisions données par le règlement de copropriété, une terrasse ou un balcon seront considérés comme des parties communes faisant partie de la façade de l’immeuble, et faisant corps avec le gros-oeuvre.
Attention ! Une partie commune à jouissance privative ne devient pas une partie privative pour autant. Elle reste une partie commune. Le copropriétaire concerné est simplement le seul à en avoir la jouissance.
À quelle majorité sont votés les travaux ?
Comme le prévoit l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965, les travaux d'étanchéité des balcons doivent être votés à la majorité des voix des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance lors de l'assemblée générale.
Comment sont répartis les frais y afférents ?
Tout dépend de la qualification de la terrasse ou du balcon concerné : s'agit-il d'une partie commune ou d'une partie privative ?
Si un balcon est catégorisé dans les parties communes de l'immeuble, les frais afférents aux travaux d'étanchéité de cet équipement seront à la charge de l'ensemble de la copropriété.
Attention : si les travaux d'étanchéité sont demandés par un seul copropriétaire ayant la jouissance exclusive de son balcon, il devra solliciter l'accord de l'assemblée générale à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, soit la majorité des voix de tous les copropriétaires.
La cour d'appel de Reims, dans un arrêt de 2004, a considéré que les carrelages, dalles et autres revêtements qui se superposent à l'étanchéité pour protéger le balcon ou la terrasse étaient des accessoires aux parties privatives. Les juges retiennent que les frais de dépose et de repose de ces dalles, à l'occasion des travaux d'étanchéité effectués sur un balcon ou une terrasse, resteront à la charge du copropriétaire concerné, et non de la copropriété. En revanche, si les balcons sont considérés comme des parties communes, les annexes à ces travaux seront à la charge du syndicat.
Références juridiques
- Articles 24 et 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965
- CA Reims, 27 sept. 2004, JCP 2005, IV, n° 2402, p.1156
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