En 2024, plus de 38 millions de logements en France sont soumis à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM), directement ou indirectement1. Entre propriétaire redevable et locataire utilisateur, les responsabilités peuvent prêter à confusion. Qui paie quoi ? Quels sont les cas d’exonération ou de récupération ? Une clarification s’impose pour éviter tout litige.
Qu’est-ce que la taxe des ordures ménagères (TEOM) ?
Pour financer la gestion des déchets, les collectivités disposent de deux outils fiscaux : la TEOM ou la REOM. Leur mode de calcul, leur logique et les personnes concernées diffèrent. Bien identifier le dispositif applicable permet de comprendre qui doit régler quoi.
La TEOM : une taxe adossée à la taxe foncière
La taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) est une taxe locale, prélevée en même temps que la taxe foncière. Elle s’applique à toute propriété soumise à la taxe foncière sur les propriétés bâties, même temporairement inoccupée. Elle est établie au nom du propriétaire ou de l’usufruitier.
Son montant dépend de la valeur locative cadastrale revalorisée toutes les années, multipliée par un taux voté par la collectivité. Une part incitative peut être appliquée, selon la quantité de déchets produits (des frais de gestion s’ajoutent parfois)2.
La REOM : une redevance selon le service rendu
Alternative à la TEOM, la redevance d’enlèvement des ordures ménagères (REOM) repose sur un paiement direct du service, et non sur une base foncière. Elle est facturée à l’occupant du logement (propriétaire ou locataire) et calculée selon le volume ou le poids des déchets, ou un forfait par foyer1.
Un seul dispositif par commune
Les deux systèmes ne sont pas cumulables, sauf exception : la collectivité choisit la redevance à appliquer. Pour la connaître, il faut consulter l’avis de taxe foncière, le bail, ou se renseigner auprès de la mairie3.
Dans quels cas le locataire paie-t-il la TEOM ?
Sur le plan fiscal, la TEOM vise le propriétaire. Dans la pratique, elle peut être partiellement répercutée sur le locataire (si le paiement est prévu dans le bail). Le locataire ne reçoit pas directement la taxe, mais peut en supporter le coût par le biais des charges locatives. Tout dépend du type de contrat et du mode de calcul des charges.
- En location vide, la TEOM est récupérée par le bailleur dans les charges locatives provisionnées, puis régularisées sur justificatif.
- En location meublée, si les charges sont au réel, la TEOM peut être récupérée. La taxe ne peut pas être isolée et facturée à part, si les charges sont au forfait. Le propriétaire en reste redevable.
- En colocation ou dans un bail étudiant, tout dépend du type de charges prévu au contrat. Le principe reste identique : seule une clause explicite dans le bail autorise cette récupération.
Dans quels cas le propriétaire paie-t-il sans pouvoir se faire rembourser ?
La TEOM ne peut pas toujours être répercutée. Certains contextes, comme l’absence de locataire ou un contrat mal rédigé, rendent impossible sa récupération. Il est préférable de les connaître pour anticiper les coûts à la charge du bailleur. Le propriétaire paie dans les cas suivants :
- Bail au forfait (charges non détaillées).
- Bail omettant la clause de récupération de la TEOM.
- Logement vacant, même temporairement.
- Mise à disposition gratuite, sans loyer ni charges.
- Location saisonnière, sans provisions spécifiques.
En cas de vacance involontaire du logement pendant plus de trois mois, le bailleur peut demander une réduction de la TEOM, sous conditions1.
Comment est calculée la TEOM ?
Le montant de la TEOM varie selon les territoires. Basée sur la valeur cadastrale, elle ne reflète pas toujours la réalité du service. La TEOM est calculée sur la moitié de la valeur locative cadastrale du bien (généralement, le loyer) multipliée par un taux librement fixé par la collectivité. Certaines collectivités ajoutent une part dite « incitative », liée au volume ou au poids des déchets réellement produits.
Peut-on contester la TEOM ?
Un logement inoccupé reste soumis à la TEOM, sauf si son inoccupation dépasse trois mois et résulte d’une cause extérieure à la volonté du bailleur. Dans ce cas, une demande de dégrèvement peut être adressée au centre des finances publiques4.
Quelles sont les bonnes pratiques pour éviter les litiges TEOM ?
Une rédaction claire du bail, associée à une bonne gestion des charges, permet d’éviter les incompréhensions. Le cadre légal offre des outils simples pour prévenir les conflits.
- Toujours mentionner explicitement la TEOM parmi les charges récupérables dans le contrat.
- Préférer les charges réelles aux charges forfaitaires pour plus de transparence.
- Conserver et transmettre les justificatifs officiels (avis d’imposition).
- Faire appel à une agence ou à un gestionnaire pour encadrer la relation locative.
La taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) est juridiquement due par le propriétaire, mais peut être refacturée au locataire, dans le respect des règles en vigueur. La clarté du contrat et la rigueur dans la gestion des charges permettent d’éviter la plupart des litiges. Une bonne connaissance du dispositif local (TEOM ou REOM) reste enfin indispensable pour anticiper ses obligations.
1 https://www.economie.gouv.fr/particuliers/taxe-redevance-ordures-menageres
2 https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F22730
3 https://www.collectivites-locales.gouv.fr/finances-locales/taxe-denlevement-des-ordures-menageres
4 https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F22730
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