Un propriétaire ou un bailleur, qui souhaite mettre en location un bien, a l'obligation de fournir un logement décent. De quoi s'agit-il ? Que dit la loi ? On vous explique tout afin que vous sachiez précisément si votre logement est décent… ou non.
Définition d'un logement décent
La notion de « logement décent » concerne la location à titre de résidence principale. Elle est définie par la loi et se rapporte autant à la location simple qu'à la colocation.
Le cadre législatif
La loi du 6 juillet 1989 sert de référence pour définir la notion de logement décent. Elle concerne les locaux d'habitation et/ou mixtes professionnels. Le locataire doit pouvoir vivre dans un logement qui ne présente pas de risques pour sa sécurité physique et pour sa santé. Il y a des critères spécifiques, définis par la loi du 6 juillet 1989 ainsi que par des décrets ultérieurs. Le décret n° 2023-796 du 18 août 2023 relatif à la performance énergétique du logement figure parmi les plus récents.
Un bien en location simple ou en colocation
La loi fait une distinction entre la location (simple) et la colocation (au moins deux colocataires) pour la surface et le volume habitables.
- Pour une location simple : le locataire doit disposer d'au moins une pièce principale (9 m² minimum, avec une hauteur sous plafond d'au moins 2,20 m) ou d'un volume habitable minimum de 20 m³.
- Pour une colocation avec un bail distinct : chaque colocataire doit disposer d'une chambre d'une surface au moins égale à 9 m² et d'un volume au moins égal à 20 m³.
- Pour une colocation avec un bail commun : les colocataires doivent disposer d'au moins une pièce principale (minimum 9 m² avec une hauteur sous plafond minimale de 2,20 m) ou d'un volume habitable minimum de 20 m³.
Bon à savoir : pour bénéficier de l'APL, l'aide personnelle au logement (versée par la Caf), en colocation, les colocataires doivent disposer d'une surface habitable minimale de 16 m² pour 2, puis de 9 m² en plus pour chaque colocataire supplémentaire.
Les critères d'un logement décent pour une mise en location
Détaillons ces différents critères obligatoires pour la mise en location d'un logement décent.
La surface minimale requise
Comme nous l'avons vu, la surface minimale dépend du type de contrat de location (location simple, colocation avec bail distinct ou commun). Elle est de 9 m² ou de 16 m², selon la situation.
Les normes de sécurité et de santé
Le logement doit assurer le clos et le couvert. Cela concerne le gros œuvre et les accès. Il s'agit de protéger le locataire contre toute infiltration d'eau et d'air (grâce à une étanchéité suffisante). Les escaliers et les balcons, par exemple, sont conformes, tout comme les dispositifs de gaz, d'électricité, d'eau, de ventilation et de chauffage. Les pièces principales doivent bénéficier d'un éclairement naturel, avec un accès à l'air libre.
Bon à savoir : il est interdit de louer un local situé dans une cave. La location en sous-sol ou dans les combles est permise selon certaines conditions.
Les équipements essentiels
Ces équipements, en bon état de fonctionnement, concernent les installations de chauffage, d'eau potable, d'évacuation des eaux usées, de sanitaire et d'électricité. Un espace dédié à la cuisine est obligatoire. Attention : pour une location meublée, il y a une liste de meubles à respecter.
L'absence d'animaux nuisibles
Il s'agit de toutes les espèces parasites (rats, puces de lit, cafards, etc.).
Bon à savoir : un arrêté de mise en sécurité ou pour insalubrité implique que le logement (voire l'immeuble d'habitation) est non-décent.
La performance énergétique
Ce critère est lié à la date du bail (signé, renouvelé ou reconduit tacitement) et au classement énergétique du logement.
- Pour une date comprise entre 2025 et 2027, les logements doivent impérativement appartenir aux classes A à F.
- Pour une date comprise entre 2028 et 2033, les logements devront impérativement appartenir aux classes A à E.
- À partir de 2034, les logements devront impérativement appartenir aux classes A à D.
Logement décent : obligations et droits
Le cadre législatif impose des obligations au propriétaire (ou au bailleur) et octroie des droits au locataire. Étudions tout cela ensemble de manière claire et concise.
Les obligations du propriétaire
Le propriétaire a l'obligation de respecter les différents critères légaux énoncés ci-dessus. C'est à lui de s'assurer de la conformité de chaque installation et équipement. S'il ne le fait pas, il peut être mis en demeure par le locataire pour non-conformité. Il lui sera demandé d'effectuer des travaux. S'il ne réagit pas dans un délai de 2 mois, une conciliation pourra être mise en place. Le locataire aura aussi la possibilité de saisir le juge.
Les droits du locataire
Le droit à un logement décent est rigoureusement encadré par la loi. En cas de non-respect, le locataire doit entamer des démarches. Attention toutefois : il ne faut surtout pas cesser de payer son loyer !
- La première chose à faire est d'envoyer un courrier recommandé avec avis de réception au propriétaire. Dans ce courrier, le locataire explique en quoi son logement est non décent. En cas de réponse positive, il convient avec le propriétaire de la mise en œuvre des travaux de conformité.
- Si le propriétaire ne répond pas ou conteste la non-décence du logement, le locataire peut faire une demande d'assistance auprès de Signal Logement.
- Après un délai de 2 mois, le locataire peut faire appel gratuitement à un conciliateur de justice ou directement saisir le juge.
Bon à savoir : le juge peut ordonner la mise en œuvre des travaux et accorder au locataire une suspension du loyer ou une réduction de son montant.
Sources :
Service.public.fr, Logement à louer décent
Legifrance.gouv.fr, Décret n° 2023-796 du 18 août 2023
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