Vous vendez un bien loué, qui sera redevable de la restitution du dépôt de garantie au locataire ?
Dans le cadre de la vente d’un bien loué conformément à la loi de 1989, la question du dépôt de garantie n’est pas toujours posée. Cependant, elle est importante, car l’acquéreur sera redevable de sa restitution au locataire. Voici tout ce que vous devez savoir à ce sujet.
L’obligation de l’acquéreur
Lorsque le bien est loué suivant les dispositions de la loi du 6 juillet 1989, donc que le logement constitue la résidence principale du locataire, c’est à celui qui est bailleur au jour où la restitution du dépôt de garantie doit intervenir d’y procéder.
Lorsque le bien est vendu en cours de bail, le nouvel acquéreur, devenu propriétaire, est donc le débiteur de ces sommes dues au locataire.
Il s’agit d’une règle d’ordre public édictée par l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989.
L’accord des parties à la vente
L’avant contrat de vente et l’acte définitif rappellent souvent cette règle dans les conditions de la vente.
Si les parties décident d’organiser les choses autrement, en prévoyant, par exemple, que le vendeur restera redevable du dépôt de garantie au locataire, cette clause ne sera pas opposable aux tiers – et notamment au locataire –, elle ne sera valable qu’entre les parties à la vente.
L’acquéreur pourra donc être tenu de verser le dépôt de garantie au locataire sortant. Cependant, il aura la possibilité de faire jouer la clause présente dans les actes de vente et de se retourner contre son vendeur, anciennement bailleur, pour obtenir la restitution des sommes versées.
Pour se prémunir de tout litige concernant les sommes prélevées sur le dépôt de garantie, les actes de vente peuvent organiser les responsabilités et recours possible.
Les autres baux
Cette réglementation ne concerne que les baux soumis à la loi du 6 juillet 1989. Il en va tout autrement pour les autres types de baux.
Concernant les baux commerciaux, selon la Cour de cassation, le locataire doit donner son consentement à la transmission du dépôt de garantie, car il s’agit d’une dette personnelle du bailleur initial.
L’acquéreur ne se substitue pas automatiquement dans les obligations de son vendeur, le créancier (le locataire) doit donner son accord pour le transfert de la dette.
Références juridiques
- Article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989
- Arrêt de la Cour de cassation du 8 sept. 2016, n° 15-19.169
- Arrêt de la Cour de cassation du 28 juin 2018, n° 17-18.100
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