Vous souhaitez vendre votre bien immobilier mais il contient de l’amiante ? En avez-vous vraiment le droit ? Nous faisons le point sur ce que dit la réglementation en vigueur sur la mise en vente des logements contenant de l’amiante par les particuliers.
Bien contenant de l'amiante : que dit la réglementation ?
L’amiante a été très utilisé dans le bâtiment entre 1950 et la fin des années 1990, en particulier pour l'isolation thermique, phonique et comme protection anti-feu. L’usage de l’amiante dans les constructions est toutefois interdit en France depuis 1997, ce matériau étant considéré comme cancérigène. Au niveau européen, la fabrication et la vente de produits amiantés sont également interdites depuis 1999. Alors, à quelle réglementation sont soumis les particuliers qui souhaitent vendre un bien avec amiante ? En réalité, une maison contenant de l’amiante en faible quantité peut être vendue en France, à condition que le problème puisse être traité à faible coût. Selon la justice, la présence d’amiante en petite quantité ne rend pas le logement impropre à son usage d’habitation. Le vendeur n’a donc pas l’obligation de procéder au désamiantage. En cas de présence importante d'amiante, le préfet peut toutefois imposer le désamiantage au vendeur. Dans tous les cas, le vendeur doit informer l’acquéreur de la présence d’amiante dès l’avant-contrat.
Vente d'une maison : un diagnostic amiante est obligatoire
Si la présence d’amiante dans le logement ne peut pas empêcher sa mise en vente, le vendeur est toutefois contraint de faire réaliser un diagnostic amiante (ou état d’amiante). Ce document mentionne la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante dans l’habitation. Ce diagnostic concerne tous les biens immobiliers (appartements, maisons individuelles, dépendances, etc.) dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997. Les locaux commerciaux et professionnels sont également concernés. L’état d’amiante a pour objectif d'informer l’acquéreur potentiel. Ce diagnostic doit être réalisé par un professionnel certifié et intégré au sein d'un Dossier de diagnostic technique (DDT). Ce dernier doit être annexé à la promesse de vente ou, à défaut, à l'acte de vente.
Si le logement contenant de l'amiante est en copropriété, la réglementation oblige le vendeur particulier à faire effectuer un contrôle amiante sur les parties privatives (appartement, cave et emplacement de parking), mais pas sur les parties communes, qui font déjà l'objet d'un diagnostic. La fiche récapitulative du Dossier technique amiante (DTA) réalisé pour la copropriété doit néanmoins être jointe au dossier.
Dans le cadre d’une location, l'état d'amiante ne doit pas être annexé au bail mais le propriétaire doit le mettre à disposition du locataire, sur demande.
Absence de diagnostic amiante : quelles conséquences ?
Si le vendeur ne fournit pas l’état d’amiante, l'acheteur peut engager sa responsabilité devant le tribunal pour vice caché, s’il découvre la présence d'amiante dans le logement. Une amende de 1 500 € peut être infligée au vendeur. L’acquéreur peut aussi saisir le tribunal d’instance pour demander une diminution du prix de vente, voire une annulation de la transaction. Dans le cadre d’une location, le propriétaire est également passible d’une amende de 1 500 €. Le locataire peut aussi demander une mise en conformité du logement si des traces significatives d’amiante ont été détectées, permettant de qualifier le logement d’indécent.
L’état d’amiante doit être réalisé avant tous les travaux dans un bien construit avant juillet 1997, afin de protéger les professionnels de la rénovation.
Diagnostic amiante : en quoi ça consiste ?
L'état d'amiante doit obligatoirement être réalisé par un diagnostiqueur professionnel certifié. Ce dernier contrôle l’ensemble des éléments du bien immobilier. Les matériaux susceptibles de contenir de l'amiante sont principalement les faux plafonds, les dalles des sols, les enduits projetés, les matériaux en fibre ciment, les isolants et certains matériaux extérieurs (toitures, bardages, conduits). Si le diagnostiqueur a des incertitudes concernant certains éléments, des analyses peuvent être réalisées en laboratoire sur des échantillons prélevés. A l’issue du diagnostic, un document de synthèse est remis au propriétaire, indiquant soit une absence, soit une présence d’amiante. Le coût de l’état d’amiante est généralement compris entre 100 et 200 €, selon la taille du logement. Ce tarif peut toutefois être plus élevé si des frais d’analyse ou l’approfondissement des recherches sont nécessaires.
La durée de validité d’un état d'amiante réalisé après 2013 est illimitée si aucune trace d’amiante n’a été détectée. Il est toutefois recommandé de faire réaliser un nouveau diagnostic à chaque vente si des travaux de rénovation ont été réalisés depuis le dernier diagnostic amiante. En effet, ces travaux peuvent mettre en évidence des éléments contenant de l'amiante, non visibles lors de la réalisation du précédent diagnostic. Précisons que si la présence d'amiante est détectée dans le logement mis en vente, un nouveau contrôle doit être effectué dans les 3 ans qui suivent la remise du diagnostic, peu importe la date de réalisation du diagnostic précédent.
Un diagnostic amiante réalisé avant le 1er janvier 2013 ne révélant aucune trace d’amiante doit être renouvelé en cas de vente du logement.
Que se passe-t-il en présence d’amiante ?
Si le diagnostiqueur constate la présence d'amiante dans le logement, son rapport peut émettre plusieurs préconisations, selon la quantité de fibre détectée. Il peut préconiser une évaluation périodique de l'état de conservation des matériaux ou produits contenant de l'amiante ou une analyse de risque approfondie, notamment à l'aide de mesures d'empoussièrement dans l'atmosphère. Le rapport du diagnostiqueur peut aussi préconiser des actions correctives et mesures conservatoires pouvant aller jusqu'à des travaux de confinement ou de retrait de l'amiante.
Vente d’un logement : les autres diagnostics obligatoires
En dehors du diagnostic amiante, plusieurs diagnostics doivent obligatoirement être réalisés pour la vente d’une maison : le Diagnostic de performance énergétique (DPE), le constat de risque d'exposition au plomb (Crep), l’état de l'installation d'assainissement non collectif, l’état relatif à la présence de termites, l’état des risques et pollutions (ERP) permettant de savoir si la maison est située dans une zone à risque (naturels, miniers, technologiques, sismiques, etc.). Le propriétaire doit aussi remettre à l’acheteur l’état de l'installation intérieure de l'électricité et l’état de l'installation intérieure du gaz, si les installations ont plus de 15 ans. Pour les appartements, l’état de l'installation d'assainissement non collectif ne doit pas être réalisé, mais la promesse et le contrat de vente doivent mentionner la surface privative du lot de copropriété (diagnostic loi Carrez). Si le vendeur ne remet pas les diagnostics obligatoires, il sera considéré comme responsable en cas d'apparition d'un dommage ou risque.
Le vendeur doit mentionner la présence d'un risque de mérule lorsque la maison est située dans une zone à risque ayant fait l'objet d'un arrêté.
Pouvez-vous nous préciser pourquoi ? (facultatif)