Louer un logement à un senior : tout ce qu’il faut savoir

Revenus sûrs et stables, risques d’impayés et de vacances locatives très limités, modes de vie plutôt calmes et sédentaires, du temps pour prendre soin du logement occupé, peu de risques de tapage nocturne... Louer à des retraités apporte nombre de garanties et une belle assurance au bailleur dont le projet locatif vise la stabilité et la longue durée, façon long fleuve tranquille. À ce titre, le locataire retraité semble cocher toutes les cases du parfait candidat, idéal pour sécuriser son investissement. Oui mais. Le facteur âge fait se poser un certain nombre de questions aux bailleurs peu ou prou informés, qui peuvent se montrer dubitatifs avant de louer à un senior ou à une personne âgée. Y a-t-il des critères particuliers à respecter ou des clauses spécifiques à stipuler dans le bail avec un locataire âgé ?

En fait, la réponse est non, jusqu’à un certain point. Louer à un senior, qu’il s’agisse d’un contrat classique d’habitation vide ou meublée, requiert de signer le même type de bail qu’avec n’importe quel autre profil ou catégorie d’âge. À ce stade, et même durant toute la durée du contrat, aucune différence. En tant que propriétaire, vos droits et obligations sont identiques. Idem du côté du locataire et des devoirs auxquels il est tenu. La loi (du 6 juillet 1989), qui définit le cadre légal de la location de résidence principale est, en l’occurrence, la même pour tout le monde.

Là où le bât blesse, ou peut créer des réticences, c’est au niveau de la résiliation de bail, qui peut se transformer en véritable casse-tête pour le bailleur. En règle générale, tout bailleur désireux de reprendre son logement ne peut être à l’initiative d’une rupture de bail que pour des motifs bien précis : revendre son logement, l’occuper lui-même, le louer à un membre de la famille ou être confronté à un manquement du locataire à ses devoir, comme le non-paiement des loyers. Mais dans le cas d’un locataire dit « protégé », ces motifs tombent à l’eau et le bailleur ne voit confronter à une interdiction de donner congé à son locataire, la « protection » légale du locataire senior (sous conditions) s’appliquant précisément et uniquement dans le contexte d’une résiliation de bail à l’initiative du bailleur.

Mise en place et encadré par la loi Alur du 24 mars 2014 en vue de lutter contre les discriminations « à la location » à l’encontre des seniors et d’éviter leur expulsion à un âge où il peut être compliquer de se reloger, cette mesure de protection a été renforcée par loi Macron du 8 août 2015 et s’applique pour les locataires âgés de plus de 65 ans (le seuil était de 70 ans avant 2014), pour tout bail relatif à la résidence principale, que le contrat locatif soit vide ou meublé.

Concrètement, conformément à l’article 15 III de la loi du 6 juillet 1989, la réglementation relative au « locataire protégé » interdit au bailleur de résilier le bail de son occupant ou, dit autrement, de s'opposer au renouvellement de bail du locataire protégé selon 3 critères principaux :

• Le locataire est âgé de plus de 65 ans au moment de l’échéance du bail.
• Il dispose de revenus modestes inférieurs aux plafonds légaux.
• Cet avantage concerne aussi tout locataire, indépendamment de son âge, si une personne de plus de 65 ans, fiscalement à sa charge, partage son logement. Mais dans ce cas, ce sont les ressources annuelles cumulées du foyer qui entrent en compte.

Bien que strictement encadrée par la loi, cette protection du locataire senior n’est pas absolue et comporte notamment 3 exceptions (non cumulatives) en faveur du bailleur, permettant de mettre fin au contrat de bail à son échéance :

1. La proposition de relogement. À partir du moment où l’occupant des lieux bénéficie du statut de locataire protégé », le bailleur ne dispose que d’une seule option pour lui donner congé et vendre son logement : lui proposer une solution de relogement, dans un bien similaire « correspondant à ses besoins et à ses possibilités », aux mêmes conditions tarifaires et dans la même zone géographique. Autant dire que c’est tout sauf aisé, voire mission impossible.
2. Le bailleur a lui-même dépassé son 65^e me anniversaire ou ses revenus annuels sont en-dessous du seuil fixé par arrêté. Dans ce cas, l’obligation de relogement en supra devient automatique caduque.
3. Le locataire protégé manque à ses devoir et obligations légales – défaut de règlement du loyer, sous-location ou réalisation de travaux non autorisée, ... –, ce sont là des motifs « légitimes et sérieux » mettant fin au statut légal protecteur du locataire âgé et au renouvellement automatique de son bail.