Vendre un bien immobilier est une décision importante, de l’estimation du logement à la recherche d’un acquéreur, jusqu’à la signature et la remise des clés. Vous avez un projet de vente, mais vous hésitez à passer par une agence ? Découvrez, dans l’ordre, chaque étape d’une vente confiée à un agent immobilier et les informations utiles pour choisir la solution la plus adaptée à votre projet.
Pourquoi faire appel à une agence pour vendre un logement ?
Faire appel à une agence immobilière offre plusieurs avantages pour la vente d'un bien immobilier.
Tout d’abord, une agence vous offre un accompagnement complet tout au long du processus de vente, ce qui permet d'éviter les pièges courants dans l'immobilier.
Le métier d'agent immobilier est par ailleurs encadré par la loi Hoguet, qui fixe les obligations professionnelles de l'agence : carte professionnelle, garantie financière et mandat écrit. C'est une garantie pour que chaque étape de la transaction soit validée dans les règles de l'art.
Enfin, un professionnel de l'immobilier met à votre disposition toutes ses ressources. Il publie votre annonce sur son site et celui de ses partenaires, vous propose des candidats sérieux, met à profit son réseau et mobilise plusieurs de ses collaborateurs pour vendre votre bien immobilier plus rapidement.
Comment bien choisir son agence immobilière ?
Les agences ne proposent pas toutes le même niveau de service. Avant de signer un mandat, mieux vaut comparer plusieurs enseignes sur leur connaissance du marché local, la qualité de leurs annonces (photos, description, diffusion), leur réactivité et les avis d'anciens clients.
Certaines proposent aussi des services complémentaires, comme les visites virtuelles ou un accompagnement jusqu'au déblocage des fonds par la banque.
En cas de doute sur un point technique, un courtier immobilier ou un diagnostiqueur indépendant peuvent aussi vous éclairer en complément de l'agence.
Mandat et honoraires : ce qu'il faut savoir avant de vendre
Quel mandat choisir ?
Avant de démarrer la commercialisation, l'agence vous propose de signer un mandat de vente. Il en existe trois types :
- le mandat simple, qui permet de confier votre bien immobilier à plusieurs agences en même temps ;
- le mandat exclusif, réservé à une seule agence ;
- le mandat semi-exclusif, qui laisse la possibilité de vendre vous-même en parallèle.
Un mandat exclusif permet à l’agence de concentrer sa stratégie de commercialisation autour d’un seul interlocuteur et d’un suivi cohérent, ce qui peut favoriser une vente plus rapide.
Combien coûtent les honoraires ?
Les honoraires d'agence représentent en général entre 4 % et 8 % du prix de vente. Ils sont dus au moment de la signature de l'acte définitif et peuvent être à la charge de l'acheteur ou du vendeur, selon ce qui est prévu dans le mandat.
Le prix affiché dans l'annonce peut être présenté « frais d'agence inclus » ou en « prix net vendeur », c'est-à-dire hors commission. Mieux vaut clarifier ce point avant de comparer plusieurs estimations.
La vente immobilière par agence, étape par étape
Le déroulement d'une vente immobilière suit les mêmes grandes étapes, que vous vendiez par une agence ou de particulier à particulier. Comptez en moyenne trois à quatre mois entre la mise en vente et la signature de l'acte définitif, selon la tension du marché immobilier dans votre secteur. La procédure commence par l'estimation du logement, puis la diffusion de l'annonce jusqu'à la signature de l'acte de vente.
Voici l'ordre dans lequel elles se déroulent.
1. Projet et estimation du bien.
2. Diagnostics et documents à réunir.
3. Diffusion de l'annonce.
4. Visites et choix de l'acquéreur.
5. Négociation et offre d'achat.
6. Promesse de vente.
7. Signature de l'acte définitif.
L'estimation du prix de vente
Avec une agence immobilière, l'estimation de la valeur de votre bien immobilier est généralement gratuite, ce qui n'est pas le cas si vous faites appel à un notaire pour cette évaluation. Vous pouvez aussi vous faire une première idée en réalisant vous-même une simulation en ligne. Avec l'accompagnement d'une agence, vous bénéficiez d'une expertise complète sur les prix pratiqués dans votre région, pour ne pas sous-évaluer ni surévaluer votre bien immobilier.
L'emplacement, la superficie, le nombre de pièces et l'état général du logement, qu'il s'agisse d'un appartement ou d'une maison, sont les principaux critères pris en compte. Cette estimation est déterminante : trop basse, elle réduit votre plus-value à la vente ; trop haute, vous risquez de ne pas trouver preneur.
Les diagnostics immobiliers obligatoires avant la vente
Avant de signer, le vendeur doit réunir un dossier de diagnostics immobiliers obligatoires : diagnostic de performance énergétique (DPE), amiante, plomb, termites, électricité, gaz, risques naturels et technologiques, entre autres selon l'ancienneté et la localisation du bien immobilier. Le DPE doit notamment être réalisé avant même la mise en vente, puisqu'il figure sur l'annonce. Ces diagnostics ont une durée de validité propre à chacun et doivent être réalisés par un diagnostiqueur certifié : un point sur lequel une agence peut vous orienter utilement.
Si votre bien immobilier fait partie d'une copropriété, il faudra aussi fournir le règlement de copropriété, les procès-verbaux des dernières assemblées générales et le carnet d'entretien de l'immeuble. Pensez également à réunir les relevés des compteurs (eau, électricité, gaz) et votre titre de propriété. L'agence vous indique la liste exacte selon votre situation.
La diffusion de l'annonce immobilière
Avant la diffusion de l'annonce, il est utile de mettre en valeur votre logement avant les visites, notamment pour les photos de l'annonce. Cette pratique, appelée home-staging, est de plus en plus répandue chez les agences immobilières.
Une fois les photos prises, il faut rédiger l'annonce et la diffuser sur Internet, dans la presse et sur des sites de petites annonces. Une tâche chronophage qu'une agence immobilière peut prendre en charge à votre place.
La mise en place des visites et le choix des candidats
Le moment clé du déroulement d'une vente immobilière, c'est le choix de l'acquéreur. Cette étape demande du temps : il faut organiser les visites, puis étudier le profil, la solvabilité et le sérieux de chaque candidat pour trouver le meilleur.
Les agences demandent généralement les justificatifs de revenus des candidats les plus sérieux avant de vous transmettre leur dossier, dans l'intérêt du vendeur comme de l'acquéreur. Habituées à cet exercice, elles savent identifier les profils qui correspondent réellement à votre bien immobilier.
La négociation du prix et l'offre d'achat
Un candidat intéressé formule une offre d'achat, parfois au prix demandé, parfois en dessous. C'est le début de la négociation : l'agence vous transmet chaque offre et vous conseille sur la réponse à apporter, sans jamais décider à votre place. Vous restez libre d'accepter, de refuser ou de faire une contre-proposition, par exemple si le prix proposé ne correspond pas à la valeur réelle du bien immobilier sur le marché local.
La signature de la promesse de vente et le délai de rétractation
Une fois l'accord trouvé avec un acquéreur, il faut passer à la signature de la promesse de vente (ou du compromis de vente). Ce document engage les deux parties : vous à vendre, l'acheteur à acquérir, en général contre une indemnité d'immobilisation d'environ 10 % du prix de vente. L'acquéreur dispose ensuite d'un délai de rétractation de 10 jours calendaires pour revenir sur sa décision, sans justification ni pénalité.
La promesse peut aussi comporter des conditions suspensives, comme l'obtention d'un prêt. Si l'une d'elles n'est pas remplie, la vente peut être annulée sans que l'acquéreur perde son dépôt de garantie. En dehors de ces cas, s'il se rétracte après l'expiration des 10 jours, il perd son dépôt de garantie et peut vous devoir des dommages et intérêts. Cette étape reste sensible sur le plan administratif : c'est là que les conseils d'une agence immobilière prennent tout leur sens.
La signature de l'acte définitif de vente
Une fois le prêt de l'acquéreur accepté par la banque, vient la signature de l'acte authentique de vente. Les deux parties se retrouvent devant le notaire, qui joue ici un rôle central. Il vérifie la validité des documents, encaisse les fonds, calcule et prélève, si nécessaire, la taxe sur la plus-value, puis se charge des formalités de publicité foncière après la signature.
Le jour de l'achat, une fois le prix payé, l'acquéreur récupère les clés et peut intégrer son nouveau logement. Le titre de propriété, lui, ne lui parviendra qu'environ un an plus tard.
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