Un locataire qui perd son emploi peut-il bénéficier d'un préavis réduit ?

L'article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ne donne pas de précision quant à la notion de perte d'emploi. Ainsi, peut-on considérer qu'en cas de licenciement, fin de CDD ou encore démission, le locataire pourrait bénéficier d'un préavis réduit ? Le dernier cas, celui de la démission, n'est pas accueilli de cette façon par les juges.

En effet, le Code du travail qualifie une perte d'emploi comme une privation involontaire d'emploi. On parle de « privation involontaire » lorsque la situation n'intervient pas à l'initiative du salarié. La Cour de cassation (Cass. Civ. 3e) rappelle donc que la démission ne constitue pas une perte d'emploi au sens de l'article 15 de la loi de 1989 et le locataire démissionnaire ne peut pas se prévaloir d'un préavis réduit à un mois. Cette décision a été confirmée à plusieurs reprises par les juridictions supérieures. En l'espèce, la Cour de cassation précise que la rupture doit résulter d'un motif indépendant de la volonté du salarié.

La rupture conventionnelle homologuée est un cas particulier sur lequel la jurisprudence a évolué. Initialement, les juridictions étaient partagées sur ce motif de rupture du contrat de travail. La tendance actuelle des arrêts de la Cour de cassation (3e chambre civile) reconnaît que ce mode de rupture de contrat de travail peut être assimilé à une perte d'emploi au sens de l'article 15, dès lors que le salarié se retrouve sans emploi et bénéficie de l'assurance chômage (allocation de retour à l'emploi).

Un arrêt de la cour d'appel de Paris a par exemple admis ce motif lorsque le salarié démontrait percevoir les allocations chômage de France Travail (ex-Pôle emploi) suite à la rupture conventionnelle. Cette disposition reste toutefois soumise à l'appréciation des juges au cas par cas. En cas de litige, il est recommandé de consulter l'ADIL ou un avocat spécialisé.

La jurisprudence est formelle : pour que le locataire puisse bénéficier d'un préavis réduit, son congé doit être donné à une date suffisamment proche de sa date effective de perte d'emploi. La notion de concomitance doit être respectée. Il a ainsi été jugé qu'un locataire ayant perdu son emploi en octobre et donnant congé le même mois bénéficiait sans ambiguïté de ce dispositif. À l'inverse, si le congé est notifié plusieurs mois après la perte d'emploi, par exemple en juillet, alors que la rupture du contrat remontait à octobre de l’année précédente, les juges peuvent rejeter la demande de préavis réduit.

En pratique, la notification du congé doit intervenir dans un délai raisonnable après la perte d'emploi, idéalement dans les semaines qui suivent. Un délai supérieur à 3 ou 4 mois sera souvent considéré comme excessif, même si aucun délai maximum n'est fixé par la loi.

Pour que votre demande de préavis réduit soit incontestable, vous devez joindre à votre lettre de congé un justificatif prouvant votre perte d'emploi. La notification doit être faite par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d'huissier. Voici les documents acceptés selon le motif :

• Pour un licenciement : la lettre de licenciement ou l'attestation Pôle emploi (France Travail) indiquant la date de fin de contrat ;
• Pour une fin de CDD ou de mission d'intérim : l'attestation de fin de contrat ou le contrat lui-même avec sa date d'échéance ;
• Pour une rupture conventionnelle homologuée : le document de rupture conventionnelle et l'attestation Pôle emploi confirmant l'ouverture des droits au chômage ;
• Pour un nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi : le nouveau contrat de travail accompagné du justificatif de l'ancienne situation (attestation Pôle emploi).

Pour rappel, la perte d'emploi n'est pas le seul motif permettant au locataire de bénéficier d'un préavis réduit à un mois. En effet le préavis est également d'un mois :

• Sur les territoires en zone tendue et dans les communes de la zone d'encadrement des loyers. À titre d'exemple, Paris et les communes de la petite couronne sont classées en zone tendue ;
• En cas d'obtention d'un premier emploi, de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi ;
• Pour le locataire dont l'état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ;
• Pour le locataire bénéficiaire d'une ordonnance de protection ou dont le conjoint, partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou concubin fait l'objet de poursuites ou d'une condamnation en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant résidant avec lui ;
• Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l'allocation adulte handicapé ;
• Pour le locataire qui s'est vu attribuer un logement social.

L'âge du locataire a-t-il une importance pour bénéficier du préavis réduit en cas de perte d'emploi ?

Non, aucune condition d'âge du locataire n'est prévue par la loi pour ce motif. Que vous soyez jeune actif ou en fin de carrière, la perte d'emploi involontaire ouvre droit au préavis réduit, sous réserve que la concomitance avec la notification du congé soit respectée.

Un chômage partiel (activité partielle) ouvre-t-il droit au préavis réduit ?

Non. Le chômage partiel n'est pas assimilé à une perte d'emploi au sens de l'article L5422-1 du Code du travail, qui exige une privation totale et involontaire d'emploi. Les dispositions de l'article 15 de la loi de 1989 ne s'appliquent pas dans cette situation.

Qu'est-ce qui se passe si le bailleur conteste le droit au préavis réduit ?

Si un désaccord survient, vous pouvez saisir la commission départementale de conciliation ou, en dernier recours, le juge des contentieux de la protection. Conservez tous vos justificatifs (lettre de congé, arrêt de travail, attestation Pôle emploi…) pour prouver votre bonne foi.