Vous régularisez un bail verbal, quels diagnostics devez-vous réaliser ?

Lorsqu’un bien est mis à disposition d’une personne pour une certaine durée en contrepartie d’un loyer, il s’agit d’un bail. Cette relation contractuelle entre un bailleur et un locataire est en principe (et dans la plupart des cas) consacrée par un bail écrit, répondant à un modèle imposé par la loi. Néanmoins, elle peut aussi être verbale. Face à cette instabilité, il est nécessaire pour les parties de régulariser leur situation, en établissant un bail écrit, avec une date de prise d’effet antérieure et rétroactive. 

Pour ce faire, il est indispensable de déterminer une date de début de bail, dont la preuve se fera par tout moyen, comme  : 

• la date du versement du premier loyer ou du dépôt de garantie, 
• la date de conclusion du contrat d’assurance habitation, 
• un échange de mails actant la remise des clés.

Lors de « l’établissement » de ce bail verbal, il est fort probable qu’aucun diagnostic n’ait été fourni au locataire. Il est donc nécessaire de faire établir les diagnostics obligatoires afin de les annexer au contrat de location. 

L’article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989 rappelle qu’un dossier de diagnostic technique fourni par le bailleur doit être annexé au contrat de location, lors de sa signature ou de son renouvellement. Il comprend :

• Le DPE (diagnostic de performance énergétique).
• Le constat de risque d'exposition au plomb.
• Une copie d'un état mentionnant l'absence – ou, le cas échéant, la présence – de matériaux ou produits de la construction contenant de l'amiante.
• Un état de l'installation intérieure d'électricité et de gaz.
• L’état des risques.

Attention : lorsque le bien loué est situé dans l'une des zones de bruit définies par un plan d'exposition au bruit des aérodromes, le dossier de diagnostic est complété par un document comportant l'indication claire et précise de cette zone.