Vous êtes propriétaire bailleur et vous louez votre bien à des colocataires. Vous vous interrogez sur leur solidarité, en cas de départ de l’un d’entre eux ? Nous vous aidons à y voir plus clair.
Qu’est-ce qu’une colocation ?
Pour rappel, on entend par colocation toute location consentie à au moins deux locataires qui ne sont ni mariés ni pacsés. La colocation peut être formalisée par un bail unique ou des baux distincts (un par colocataire), répondant dans ce cas à des conditions strictes à savoir :
- Disposer d’un point d’eau potable dans chaque chambre (partie privative).
- La surface et le volume habitable de la partie privative doivent être respectivement de 9 m² et 20 m³ minimum.
Pour l’appréciation du caractère décent du logement, il est tenu compte de l'ensemble des éléments, équipements et pièces du logement.
La solidarité et les dispositions légales spécifiques à la colocation
L’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’en cas de départ d’un des colocataires, la solidarité du colocataire sortant et celle de la personne qui s'est portée caution pour lui prennent fin à la date d'effet du congé régulièrement délivré, lorsqu'un nouveau colocataire figure au bail. En d’autres termes, lorsque le colocataire sortant est remplacé, il n’est plus solidaire du paiement du loyer et des charges à compter de la fin du délai de préavis.
À défaut de colocataire « remplaçant », la solidarité du colocataire sortant et celle de son garant s'éteignent au plus tard à l'expiration d'un délai de six mois après la date d'effet du congé. Cela signifie que, passé le délai de préavis auquel il faut ajouter un délai de six mois, la solidarité s’éteint.
L'acte de cautionnement des obligations d'un ou de plusieurs colocataires résultant de la conclusion d'un contrat de bail d'une colocation identifie nécessairement, sous peine de nullité, le colocataire pour lequel l'extinction de la solidarité met fin à l'engagement de la caution.
Le maintien dans les lieux du colocataire restant
Il est fréquent de s’interroger sur la possibilité d’exiger le départ du colocataire restant par crainte de futurs impayés de loyers. Sachez qu’il ne vous est pas possible, sur le seul motif de départ d’un des colocataires, d’exiger de l’autre qu’il donne son congé.
En résumé, tant qu’il n’y a pas d’impayés, vous ne pouvez rien faire, même si, sur le papier, le locataire restant ne remplit plus à lui seul les critères de solvabilité.
S’il s’avère que le locataire restant est en impayés de loyers ultérieurement, il conviendra d’engager une procédure d’expulsion.
Référence juridique
- Article 8-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989
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