La loi encadre les modalités d’occupation d'un logement, dans le cadre d’une location, pour réduire le risque de suroccupation. Cette suroccupation peut être cause d’insalubrité. Le point en détail.
Définition de la suroccupation
Il n’y a pas un seul texte régissant la suroccupation. La réglementation prévoit qu’il n’est pas possible de mettre en location des locaux d’habitation, dès lors qu’ils sont utilisés dans des conditions qui conduisent manifestement à leur suroccupation.
Concernant les règles relatives aux APL (aides personnalisées au logement), une définition claire apparaît : elles précisent que l’APL peut être obtenue pour un logement qui doit présenter les caractéristiques suivantes :
- une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés pour une personne seule,
- 16 mètres carrés pour un ménage sans enfants ou 2 personnes,
- cette surface doit être augmentée de 9 mètres carrés par personne supplémentaire, dans la limite de 70 mètres carrés pour huit personnes et plus.
La Cour administrative d’appel de Paris a considéré dans un arrêt de 2013 que la suroccupation ne s’appréciait pas seulement en fonction de la superficie et du nombre de pièces et d’occupants, mais aussi de l’équipement sanitaire, de l’installation d’alimentation en eau potable et de l’évacuation des eaux usées.
La responsabilité du propriétaire bailleur
Lorsqu’un propriétaire propose un logement en location, il doit s’assurer que les locataires ne se trouveront pas en situation de suroccupation lors de leur entrée dans les lieux.
Lorsque l’État met en demeure ce propriétaire de faire cesser la suroccupation définie ci-dessus, si le propriétaire refuse d’agir, il encourt une peine de 2 ans de prison et 75 000 € d’amende.
Le bailleur n’est pas responsable, si le locataire se trouve en suroccupation du fait de l’hébergement de personnes à l'insu du propriétaire. Cependant, s’il en est informé, il doit se rapprocher du locataire pour lui demander de cesser cette suroccupation, si besoin au moyen d’une action en justice.
L’arrêté de mise en sécurité
Le logement faisant l’objet d’une suroccupation est considéré comme insalubre, car les conditions dans lesquelles il est occupé présentent un danger ou un risque pour la santé ou la sécurité physique des personnes.
Un logement considéré comme insalubre peut être touché par un arrêté de mise en sécurité. Dans ce cas, le loyer risque d'être suspendu par l’autorité administrative et le bailleur peut se voir imposer une obligation de relogement des locataires.
Références juridiques
- Article L1331-23 du Code de la santé publique
- Article R822-25 du Code de la construction et de l’habitation
- Article L511-22 du Code de la construction et de l’habitation
- Arrêt de la Cour administrative d’appel de Paris du 24 juin 2013 n° 12PA00284
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