La décence énergétique d’un logement est une question au cœur de l’actualité. La loi impose aux bailleurs de délivrer à leurs locataires des biens conformes à des critères stricts de décence, désormais étendus à la performance énergétique. Mais qu’entend-on exactement par logement énergétiquement indécent ? Et quelles responsabilités incombent aux bailleurs en la matière ? Faisons le point ensemble.
L’obligation de délivrer un logement décent
La performance énergétique du bâtiment, ainsi que la performance en matière d’émission de gaz à effet de serre font désormais partie de la décence requise pour les logements loués.
L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 précise que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement :
- décent, ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé,
- exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites,
- répondant à un niveau de performance énergétique minimal, au sens de l'article L. 173-1-1 du Code de la construction et de l'habitation,
- doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.
À défaut de respecter cette obligation primordiale, le bailleur s’expose à des sanctions civiles : versement de dommages et intérêts à son locataire en réparation du préjudice, une éventuelle diminution du loyer ainsi qu’une suspension du bail. Il peut également être condamné à faire réaliser des travaux de mise en conformité sur son bien.
La création de la décence énergétique par la loi Climat
Cette notion de performance énergétique minimale est issue de la loi du 22 août 2021, dite loi Climat. Il est prévu, à l’article 6 de la loi de 1989, que le niveau de performance énergétique d'un logement décent est compris :
- à compter du 1er janvier 2025, entre la classe A et la classe F ;
- à compter du 1er janvier 2028, entre la classe A et la classe E ;
- à compter du 1er janvier 2034, entre la classe A et la classe D.
En Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte, le niveau de performance énergétique d'un logement décent est compris :
- à compter du 1er janvier 2028, entre la classe A et la classe F ;
- à compter du 1er janvier 2031, entre la classe A et la classe E.
Les logements qui ne répondent pas aux critères précités aux échéances fixées sont considérés comme non décents.
À ce jour, outre la potentielle qualification de logement indécent, les logements classés F ou G, dont le bail a été signé, renouvelé ou reconduit à compter du 24 août 2022, ne peuvent plus faire l’objet d’une indexation de loyer selon l’IRL, quand bien même le bail le prévoirait.
Mise en conformité : les droits du locataire, les obligations du bailleur
Lorsque le logement loué est énergétiquement indécent, le locataire peut exiger du bailleur qu’il procède aux travaux nécessaires. Le contrat de bail en cours n’est pas suspendu de plein droit, mais un processus progressif est encadré par la loi.
- Le locataire fait une demande amiable au bailleur de mise en conformité du logement.
- Si le bailleur refuse ou s'il ne donne pas suite dans un délai de deux mois à compter de la demande du locataire, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis.
- À défaut d’accord, le locataire pourra se tourner vers la voie judiciaire.
Le juge déterminera, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution.
En plus de travaux, le juge peut diminuer ou suspendre le loyer, avec ou sans consignation. La durée du bail pourra également être suspendue. Le juge devra transmettre au préfet l'ordonnance constatant l'indécence selon les critères énoncés à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989.
Exceptions légales à l’obligation de travaux
L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 précise que le juge ne peut ordonner la réalisation de travaux, visant à permettre le respect du niveau de performance énergétique minimal précédemment énoncé, dans deux cas.
- Lorsque le logement est situé dans une copropriété et que le bailleur justifie avoir accompli toutes les démarches nécessaires – notamment la soumission au vote en assemblée générale des travaux nécessaires à la mise en conformité de son logement, affectant les parties communes de l’immeuble ou des équipements communs – sans parvenir à obtenir leur réalisation ;
- Lorsque des contraintes d’ordre architectural ou patrimonial rendent matériellement impossible l’atteinte du niveau de performance énergétique exigé.
Références juridiques
- Articles 6 et 20-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989
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