Dans le cadre d’un bail loi de 1989, lorsque les bailleurs sont en démembrement de propriété, avec des propriétaires nus-propriétaires et usufruitiers, le congé pour vente ne peut pas être donné par l’usufruitier seul, car il s'agit d'un acte de disposition. Explications.
Le congé pour vente ne peut pas être donné par l’usufruitier seul
C’est une question qui a suscité beaucoup de décisions de justice…
Les juges retiennent que, dans le cadre d’une location soumise à la loi du 6 juillet 1989, pour une résidence principale, le congé pour vente délivré au locataire étant un acte de disposition, il ne peut en aucun cas être donné par l’usufruitier seul.
Ainsi, le congé pour vente donné par l’usufruitier seul encourt la nullité, l’usufruitier n’ayant pas le pouvoir d’aliéner le bien, sans le concours du nu-propriétaire.
En application de l’article 595 du Code civil, l’usufruitier ne peut que conclure des actes d’administration seul, et non des actes de disposition, pour lesquels le concours du nu-propriétaire est indispensable.
Rappel : l’usufruitier peut donner le bien en location seul
Les règles posées par le Code civil précisent que l’usufruitier peut conclure un bail d’habitation seul, sans le consentement du nu-propriétaire, à la condition que la durée du bail n’excède pas 9 ans. Au-delà, le bail est considéré comme un acte de disposition.
L’usufruitier qui conclut un bail seul peut percevoir les loyers issus de cette location seul.
L’usufruitier d’un bien démembré ne pourrait pas conclure un bail commercial, celui-ci étant, de par sa durée et sa réglementation, un acte de disposition.
Références juridiques
- Articles 595 et suivants du Code civil
- CA Dijon, 18 févr. 2000 : Loyers et copr. 2001, n° 31, obs. Vial-Pedroletti
- CA Paris, 14 mars 2003 : AJDI 2003. 422
- CA Amiens, 12 sept. 2017, n° 16/00571
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