Compromis de vente : le vendeur peut-il se rétracter ?

Le vendeur est libre tant qu’il n’a pas accepté l’offre d’achat

Une offre d’achat immobilier est un document permettant à l’acquéreur de s’engager sur l’acquisition d’un logement et de le réserver. Concrètement, en réalisant ce document, l’acquéreur indique sa volonté d’acquérir le bien concerné au prix affiché ou à un prix inférieur. L’offre d’achat doit comprendre différents renseignements : coordonnées de l’acheteur, description du bien, prix proposé pour l’achat, financement prévu, modalités de réponse du vendeur et durée de validité de l’offre. Celle-ci est généralement comprise entre 5 et 10 jours. Sans réponse du vendeur dans le délai imparti, l’offre d'achat est considérée comme caduque. A ce stade, le propriétaire-vendeur va étudier l’offre d’achat reçue et reste parfaitement libre de la refuser si elle ne lui convient pas, et ce même si l’offre est au prix affiché dans l'annonce. En effet, contrairement à une idée reçue, il ne suffit pas d’être le premier acheteur à formaliser une offre au prix pour que le propriétaire soit engagé à nous vendre le bien immobilier. En réalité, le vendeur va prendre en compte l'ensemble des conditions de l'offre d’achat (apport, crédit immobilier…) pour prendre sa décision. Pour mettre toutes les chances de son côté, l’acheteur doit donc être le plus précis possible. S’il finance son projet à l’aide d’un crédit immobilier, il doit de préférence indiquer qu’une simulation de prêt a déjà été effectuée dans une ou plusieurs banques prêteuses.

Si le vendeur a accepté l'offre d'achat, il ne peut pas se rétracter

Lorsque la signature d’un compromis de vente est prévue, cela implique qu’elle a été précédée, en général, d’une offre d’achat formulée par l’acheteur. Dans la plupart des cas, à la suite de la visite d'un logement en vente, l’acheteur formule une offre d’achat écrite au vendeur, dans laquelle il lui propose d’acheter le bien à un certain prix. Le vendeur peut refuser ou accepter cette offre, mais à partir du moment où l’offre est acceptée, le vendeur ne peut plus revenir en arrière et se rétracter. Il s’engage alors à vendre son bien à l’acquéreur, qui a formulé son offre d’achat et à signer le compromis de vente avec lui. Le vendeur n’est donc pas engagé envers l’acheteur tant qu’il n’a pas répondu à l’offre d’achat. Après avoir accepté l’offre, la vente devient alors parfaite et doit avoir lieu. Cependant, notez que cette règle ne vaut qu'à partir du moment où l'acheteur fait une offre inférieure au prix fixé par le vendeur : si un acheteur fait une offre au prix fixé, le vendeur n'est alors pas en droit de refuser cette offre, il est donc engagé par défaut envers cet acheteur.

Rétractation du vendeur après la signature du compromis de vente

Si l’acheteur bénéficie d’un délai de 10 jours après la signature du compromis de vente pour revenir sur sa décision, le vendeur n’a pas cette possibilité et reste engagé envers l’acheteur. Il est donc obligé de vendre son bien immobilier à l’acheteur avec lequel il signe le compromis de vente et ne peut pas se dégager de son engagement. La signature du compromis de vente est donc un engagement ferme et définitif pour le vendeur. Il faut donc bien réfléchir au moment de l’offre d’achat avant de l’accepter.

Comment le vendeur peut-il se rétracter après la signature du compromis ?

Bien que le vendeur ne dispose pas d’un droit de rétractation au même titre que l’acheteur, il peut éventuellement prévoir une résiliation à l’amiable dans un premier temps et pourquoi pas une résiliation par la voie judiciaire si l'acheteur a manqué à ses obligations.

Compromis de vente : l’annulation par la voie amiable

Puisque le vendeur ne peut se rétracter, il peut proposer à l’acheteur une résiliation du compromis de vente à l’amiable. Il peut aborder le sujet avec lui, les deux parties vont alors discuter de la résiliation et des éventuelles conditions. Si l’acheteur accepte la résiliation de la vente, celle-ci aura alors un effet rétroactif : cela signifie que les sommes versées par l’acheteur au moment de la signature au titre du dépôt de garantie, devront évidemment lui être restituées. De même, notez que malgré la résiliation de la vente, les frais de mutation resteront dus au notaire : si aucune des conditions suspensives mentionnées dans le compromis n’aurait permis d’annuler la vente, celle-ci est alors considérée comme parfaite et le notaire aura alors engagé des sommes pour la cession du bien. Il pourra donc les réclamer, même si la vente n’aura en réalité pas lieu.

L’annulation du compromis de vente par la voie judiciaire

Le vendeur peut demander l’annulation du compromis de vente si l’acheteur a manqué à l’une de ses obligations contractuelles. Ces obligations sont mentionnées dans le compromis de vente et peuvent légitimer la démarche du vendeur. Il s’agit en revanche d’une procédure qui peut être longue et qui doit être précédée d’une mise en demeure que le vendeur adresse à l’acheteur.

Quid de la rétractation de l’acquéreur ?

Pour l’acquéreur, les choses sont un peu différentes, car ce dernier bénéficie d’un délai de rétractation légal de 10 jours à la suite de la signature du compromis. Il peut d’ailleurs exercer ce droit sans aucun motif ni justificatif, à condition de respecter les modalités de rétractation qui s’imposent. Contrairement au vendeur, l’acquéreur peut donc revenir sur sa décision sans pénalité durant le délai imparti, mais il est nécessaire de savoir à compter de quelle date le décompte du délai de rétractation démarre. Lorsque le compromis est signé entre les deux parties, le notaire ou l’agent immobilier le cas échéant, remet un exemplaire du contrat en main propre à chacune d’entre elles. Le début du délai de rétractation a lieu à compter du lendemain, à la condition que toutes les pièces qui doivent obligatoirement être contenues dans le compromis de vente soient bien fournies à l'acquéreur au plus tard le jour de la signature du compromis de vente.

Lorsqu’une ou plusieurs pièces manquent dans le dossier qui constitue le compromis, le délai de rétractation ne démarre que le lendemain de la communication à l’acquéreur de cette ou ces dernière(s) pièce(s) manquante(s).

Si l’acquéreur décide de se rétracter durant le délai de 10 jours qui lui est accordé, il doit adresser au vendeur une lettre recommandée avec accusé de réception, dans laquelle il l’informe de sa volonté d’annuler la vente, conformément aux dispositions légales qui lui en donnent la possibilité. Il n’a cependant pas besoin de justifier cette décision. En revanche, passé le délai de 10 jours, l’acquéreur est fermement engagé auprès du vendeur et doit poursuivre les démarches d’achat jusqu’à la signature de l’acte de vente définitif chez le notaire.

Notez que lorsque le 10^e jour du délai de rétractation a lieu un jour férié, la fin du délai est reporté au prochain jour ouvrable. Ce n’est pas le cas pour les jours fériés qui sont compris dans la période des 10 jours et qui sont décomptés comme n’importe quel autre jour.