Vente d'un bien en copropriété : tout savoir sur le pré-état daté !

Attention : ce document ne concerne que les biens en copropriété ! Vous n'êtes pas concerné, si vous vendez une maison individuelle, par exemple. En outre, il est davantage question d'un dossier avec plusieurs pièces financières et informatives que d'un simple formulaire.

Qu'est-ce que le pré-état daté ?

Pour comprendre de quoi il s'agit exactement, il faut introduire quelques notions juridiques. Allons au plus simple… Ce dossier a pour objectif d'informer l'acquéreur au sujet du bien qu'il souhaite acheter, conformément à la loi ALUR (loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové). Le pré-état daté est utile pour connaître l'état du bien et de la copropriété. Les données réunies dans le dossier permettent également de s'informer sur les charges, les impayés et tous les frais relatifs à la copropriété. Il est obligatoire dans le cas d'une promesse ou d'un compromis de vente. Le vendeur remet le dossier à l'acquéreur à la date de signature au plus tard, sous format papier ou de manière dématérialisée.

Bon à savoir : au moment de la signature de l'acte de vente chez le notaire, c'est un état daté qui est obligatoirement remis à l'acheteur.

Qui peut établir ce dossier d'informations ?

Le vendeur peut constituer lui-même ce dossier ou bien demander au syndic de copropriété de le faire, au choix. Notez cependant que cela requiert du temps et de l'énergie. Il faut réunir des données éparses et consulter différentes sources d'information. Il est utile, par exemple, de s'informer sur la réglementation de sa commune pour la constitution du diagnostic technique global. Gardez aussi à l'esprit que les différentes pièces doivent être remises impérativement dans le cadre de l'état daté, qui est quant à lui obligatoirement établi par le syndic.

L'objectif est d'informer correctement l'acquéreur au moment de la promesse ou du compromis de vente. L'article L721-2 du Code de la construction et de l'habitation expose les différentes pièces à fournir. On vous les présente ici en trois parties.

Les informations relatives au fonctionnement de la copropriété

Le vendeur doit être en mesure de présenter :

• la fiche synthétique de la copropriété (elle doit obligatoirement être établie par le syndic tous les ans) ;
• une copie du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division (avec les actes de modification, le cas échéant) ;
• les procès-verbaux des assemblées générales (pour les 3 dernières années) ;
• une notice d'information sur les droits, les obligations des copropriétaires et sur le fonctionnement du syndic.

Les documents financiers

Cela concerne :

• les charges des copropriétaires (celles prévues au budget prévisionnel et celles hors budget prévisionnel, payées au titre des 2 exercices comptables qui précèdent la vente) ;
• les sommes que l'acquéreur devra éventuellement régler au syndic (par exemple, des échéances dans le cadre d'un emprunt collectif) ;
• le cas échéant, l'état global des impayés, détaillant les charges non payées au syndic et les éventuelles dettes contractées envers des fournisseurs ;
• si la copropriété dispose d'un fonds de travaux, il faut signaler le montant de la part rattachée au bien vendu et le montant de la dernière cotisation versée par le vendeur.

Les annexes relatives à l'entretien et à l'état de l'immeuble

Préparez un dossier réunissant :

• le carnet d'entretien de l'immeuble (tenu par le syndic, il informe sur les divers contrats d'assurance, les travaux réalisés et à venir, les contrats d'entretien et de maintenance, etc.) ;
• le diagnostic technique global de l'immeuble (DTG), qui concerne les parties communes et les équipements de l'immeuble. Le DTG comporte le diagnostic de performance énergétique (DPE) de l'immeuble et informe les copropriétaires sur les améliorations possibles, avec une projection sur 10 ans ;
• le plan pluriannuel de travaux de la copropriété, qui présente un échéancier de travaux sur 10 ans. Depuis le 1er janvier 2025, il est obligatoire pour tous les syndicats des copropriétaires (à partir de 15 ans après la date de réception de l'immeuble).

Bon à savoir : lorsque l'acquéreur est déjà propriétaire d'un bien dans l'immeuble, le vendeur a la possibilité de fournir seulement les documents financiers.

Ce dossier d'informations à destination d'un acheteur est gratuit, s'il est établi par le vendeur. Vous êtes vendeur et vous souhaitez le faire vous-même ? Vous trouverez les documents nécessaires sur l'extranet de votre syndic. Celui-ci a l'obligation de les mettre gratuitement à la disposition des copropriétaires (sauf mesure contraire votée en assemblée générale). Si le vôtre ne dispose pas d'un extranet (dans le cas d'un syndic bénévole, par exemple), vous pouvez demander à ce que l'on vous remette une copie de ces documents. Ce sera alors à vous de réunir les données nécessaires pour constituer le dossier.

Vous avez la possibilité de confier cette prestation au syndic de copropriété. Dans ce cas, le tarif n'est pas réglementé, à l'inverse de l'état daté (obligatoire), qui ne doit pas dépasser 380 € TTC.

Pour résumer, le pré-état daté est un dossier d'informations. Il concerne uniquement les biens gérés par un syndicat de copropriétaires. Il peut être établi par le vendeur ou par le syndic dans le cadre d'une prestation. Le vendeur le remet obligatoirement à l'acquéreur lors de la signature de la promesse ou du compromis de vente.

Sources :

(1) Service public .fr, Diagnostic technique global (DTG) de la copropriété

(2) Service public .fr, Plan pluriannuel de travaux (PPT) mis en place dans les copropriétés

(3) Service public .fr, Faut-il un état daté lors de la vente d'un logement dans une copropriété ?