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Comment établir un bail de location vide ?

Comment établir un bail de location vide ?

De nouvelles dispositions ont été mises en place concernant les baux signés à partir de juillet 2019, l’occasion de revenir sur la façon d’établir un bail de location vide, son contenu, sa forme et les dispositions obligatoires à respecter.

Comment établir un bail de location vide ?

Ce que vous devez retenir sur le bail de location vide

Le bail de location vide concerne les logements mis en location à partir du moment où ils ne sont pas meublés. Ce type de location répond à des caractéristiques précises, en particulier en ce qui concerne le contenu et la forme du bail signé entre le propriétaire bailleur et le locataire. Vous devez retenir les éléments principaux suivants :

  • Le bail de location vide doit contenir certaines informations incontournables, telles que l’identité et l’adresse des parties, une description du logement, les montants et modalités de paiement des loyers, charges et dépôt de garantie.
  • Il est obligatoire d’annexer certains documents au contrat de bail, à savoir une notice d’informations, mais également plusieurs diagnostics techniques.
  • Le bail de location vide est signé pour une durée de 3 ans.
  • Il est reconduit automatiquement à l’issue du terme initial, pour une nouvelle durée de 3 ans.

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Que doit contenir le bail de location vide ?

Le bail de location vide doit obligatoirement être établi par écrit, et chaque partie au contrat doit bénéficier d’un exemplaire signé. On doit donc prévoir au minimum deux exemplaires, un pour le propriétaire et un pour le locataire, mais le garant doit également bénéficier d’un exemplaire le cas échéant, et s’il s’agit d’une colocation, chaque colocataire doit là encore obtenir un exemplaire du bail de location.

Les informations concernant les parties : bailleur et locataire

Le bail doit faire apparaître certaines informations concernant à la fois le locataire et le propriétaire. Il s’agit de leur nom, prénom, date de naissance, le domicile du propriétaire, ainsi que la date à laquelle le bail de location débute pour le locataire. Notez que les mêmes informations doivent être recueillies en présence d’un garant.

Bon à savoir

Le bail doit mentionner les informations relatives aux frais d’agence si le propriétaire fait appel à une agence immobilière : les règles qui encadrent le partage des frais et le montant des plafonds de facturation.

Les informations concernant le logement loué

On doit également y retrouver les informations concernant le logement en tant que tel : sa destination (à savoir bail d’habitation pour la plupart des cas), une description permettant d’identifier le type de bien (appartement ou maison), la superficie, le nombre de pièces, les équipements qui y sont installés, etc. Le bail de location peut également mentionner la réalisation de travaux effectués depuis la dernière location, leur nature, leur coût, etc.

Les informations concernant le loyer et les charges

Le bail de location doit évidemment faire mention des différents montants réglés par le locataire :

  • Le montant du loyer, mais également les modalités de règlement. Il peut s’agir d’un paiement par chèque, prélèvement, virement, etc).
  • Le montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire si ce dernier est parti depuis moins de 18 mois.
  • Le montant du dépôt de garantie si le propriétaire l’a demandé au moment de la signature du bail.
  • Les modalités de règlement des charges récupérables, c’est-à-dire les charges qui sont initialement réglées par le propriétaire et qu’il se fait rembourser par le locataire. Il s’agit par exemple du salaire du gardien, certaines charges liées à l’ascenseur, l’eau froide, l’eau chaude, le chauffage collectif, les frais d’entretien des espaces extérieurs communs, certaines taxes, etc.

Si le bail concerne un logement situé à Paris, d’autres informations doivent apparaître comme le montant du loyer de référence, le montant du loyer majoré et les justificatifs du complément de loyer.

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Les documents à annexer au contrat de bail de location

Le propriétaire doit joindre au bail un certain nombre de documents permettant de fournir un maximum d’informations au locataire concernant le logement. Il s’agit notamment de la notice informative, de l’état des lieux d’entrée, d’une copie de la grille de vétusté le cas échéant, du règlement de copropriété si le logement se situe dans un immeuble collectif, et éventuellement de la convention Anah.

Mais le propriétaire est également dans l’obligation légale de réaliser un certain nombre de diagnostics immobiliers :

  • Le diagnostic de performance énergétique (DPE).
  • Le constat de risque d’exposition au plomb (CREP) si le logement a été construit avant janvier 1949.
  • L’état des risques et des pollutions si le logement se situe dans une zone exposée à des risques d’inondations, de séismes ou d’avalanches par exemple.
  • L’état de l’installation intérieure d’électricité si l’installation date de plus de 15 ans, sauf si le propriétaire peut fournir une attestation de conformité de moins de 6 ans.
  • L’état de l’installation intérieure de gaz si l’installation date de plus de 15 ans ou que le dernier diagnostic a été réalisé il y a plus de 15 ans. Ce diagnostic peut également être écarté si le propriétaire peut fournir une attestation de conformité de moins de 6 ans.

Notez que ces diagnostics doivent être réalisés par un professionnel agréé. Une fois que le propriétaire a réalisé l’ensemble des diagnostics, il peut les transmettre par mail au locataire.

La durée et la reconduction du bail de location vide

Le bail de location vide est systématiquement conclu pour une durée de 3 ans lorsque le propriétaire est un particulier.

Le propriétaire peut éventuellement faire valoir certaines causes pour fixer la durée du bail à un an seulement. Il peut fixer cette durée réduite si par exemple il prévoit de revendre le logement pour des raisons familiales ou professionnelles. Ce motif doit par ailleurs figurer dans le contrat de bail. Si la vente n’a pas eu lieu ou que le propriétaire n’a pas confirmé son projet par courrier recommandé avec accusé de réception au locataire, en respectant un préavis de 2 mois, le bail se poursuit alors jusqu’à 3 ans après sa signature.

Sachez qu’un bail de location vide se renouvelle de façon tacite et automatique si aucune des deux parties n’a souhaité y mettre fin en respectant le préavis imparti. Il est alors reconduit pour 3 ans à chaque fois.

Bon à savoir

La notice informative, qui est annexée au contrat, doit informer le locataire au sujet des droits et des devoirs de chaque partie durant le bail. Elle indique, par exemple, les modalités de conclusion du bail, les conditions de cessation du contrat et le règlement des litiges locatifs entre les parties.