Après une accalmie en 2025, les loyers repartent à la hausse dans les grandes villes françaises. Paris, Marseille, Nice… Certaines affichent des hausses supérieures à 4 % sur un an. Où les loyers grimpent-ils le plus ? Quelles villes offrent les meilleurs rendements locatifs ? SeLoger fait le point dans son nouveau baromètre locatif.
- Les loyers ont augmenté de 2,1 % en France sur un an, avec une forte pression à Paris.
- Marseille affiche la plus forte hausse, à 4,6 %, devant Nice, Cannes, Rennes, Metz et Paris.
- Cette hausse s’explique par des prix d’achat élevés, des crédits plus chers et une offre locative insuffisante.
- Les meilleurs rendements bruts atteignent 12,7 % à Mulhouse, devant Saint-Étienne, Roubaix, Limoges et Tourcoing.
- Les candidats locataires restent en concurrence et les perspectives d’amélioration à court terme demeurent limitées.
Les loyers repartent à la hausse dans de nombreuses grandes villes
Vous recherchez un appartement à louer ? Votre budget pourrait être plus sollicité que prévu. Et pour cause, après avoir ralenti en 2025, la hausse des loyers s’accélère à nouveau dans les grandes villes françaises.
Selon le baromètre locatif SeLoger – Meilleurs Agents d’octobre 2026, réalisé en partenariat avec Les Échos, les loyers ont progressé de 2,1 % en moyenne en France sur un an, au 1er octobre 2026.
Cette moyenne nationale masque toutefois de fortes disparités. À Paris, les loyers ont bondi de 4,1 % en douze mois, contre 3,1 % dans les dix plus grandes villes françaises, hors capitale. Dans les 50 principales villes, la progression atteint 2,1 %.
Autre enseignement, la hausse des loyers s'accélère par rapport aux cinq dernières années. Dans la capitale, leur progression annuelle moyenne s'établissait à 3,5 % sur cette période, contre 4,1 % sur les douze derniers mois. Même tendance dans les dix plus grandes villes françaises, hors Paris, où les loyers augmentaient en moyenne de 2,4 % par an sur cinq ans, contre 3,1 % aujourd'hui.
Résultat : dans les secteurs les plus recherchés, trouver une location à un prix accessible reste un véritable défi.
Où les loyers augmentent-ils le plus ?
Sans surprise, les grandes métropoles concentrent les hausses les plus importantes. Certaines villes affichent des progressions particulièrement marquées.
Voici les dix villes où les loyers ont le plus augmenté sur un an, au 1er octobre 2026 :
- Marseille : +4,6 % ;
- Nice : +4,4 % ;
- Cannes : +4,3 % ;
- Rennes : +4,2 % ;
- Metz : +4,2 % ;
- Paris : +4,1 % ;
- Brest : +3,7 % ;
- Reims : +3,6 % ;
- La Rochelle : +3,5 % ;
- Toulouse : +3,4 %.
Marseille arrive en tête de ce classement, avec une hausse de 4,6 % en un an. La cité phocéenne se distingue également sur le long terme : ses loyers ont augmenté de 18,6 % en cinq ans. À Nice, la progression atteint même 20,5 % sur cinq ans. Une évolution qui peut peser fortement sur le budget des ménages.
À noter aussi que plusieurs villes de taille intermédiaire enregistrent des hausses importantes. C’est notamment le cas de Metz, Reims et La Rochelle. À l’inverse, certaines communes connaissent des évolutions plus modérées, comme Clermont-Ferrand (+0,9 %), Le Havre (+1 %) ou Aix-en-Provence (+1,1 %). Une preuve supplémentaire que la tension locative varie fortement d’un territoire à l’autre.
Pourquoi les loyers continuent-ils d’augmenter ?
Plusieurs facteurs entrent en ligne de compte.
Les difficultés d'accès à la propriété expliquent en partie cette situation. Entre des prix immobiliers toujours élevés et des taux de crédit qui remontent, de nombreux ménages repoussent leur projet d’achat. Conséquence : ils restent locataires plus longtemps, limitant ainsi le nombre de logements disponibles.
À cela s’ajoute une offre locative toujours insuffisante, particulièrement dans les grandes villes universitaires. À Paris, par exemple, le nombre de logements proposés à la location demeure environ 30 % inférieur à son niveau d’avant-Covid, malgré une légère amélioration ces derniers mois.
Enfin, le ralentissement de la construction neuve et l’attentisme des investisseurs privés contribuent à entretenir la pénurie de logements.
Dans ces conditions, les candidats locataires continuent de se retrouver en concurrence pour un nombre insuffisant de biens. Et force est de constater que les perspectives d’amélioration à court terme restent limitées.
Investissement locatif : quelles villes offrent les meilleurs rendements ?
Si la hausse des loyers complique la vie des locataires, elle peut aussi intéresser les investisseurs. Mais attention, un loyer élevé ne garantit pas forcément une bonne rentabilité locative. Les équipes data de SeLoger mettent ainsi en avant d’importantes différences entre les villes.
Voici les cinq communes offrant les meilleurs rendements locatifs bruts :
- Mulhouse : 12,7 % ;
- Saint-Étienne : 10,8 % ;
- Roubaix : 9,2 % ;
- Limoges : 8,2 % ;
- Tourcoing : 8,1 %.
Ces rendements particulièrement attractifs s'expliquent notamment par des prix d'achat encore accessibles dans ces villes. À l’inverse, les métropoles les plus chères affichent des rendements nettement plus modestes : 4,1 % à Paris, 4,5 % à Lyon et 4,6 % à Nice.
Vous envisagez d’investir dans l’immobilier locatif ? Ne vous arrêtez pas au rendement affiché. Avant de choisir une ville, prenez également en compte la demande locative, les risques de vacance, les charges, les travaux et la fiscalité. Un rendement brut attractif peut en effet cacher une rentabilité nette bien moins intéressante.
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