Louer votre maison entre particuliers : vos démarches et obligations

Si vous souhaitez mettre en location votre maison pour la première fois sans passer par une agence, la première étape consiste à effectuer les petites réparations nécessaires. Interrupteurs défectueux, volet roulant bloqué… Ces défauts, bien que mineurs, pourraient rebuter certain.es locataires.

Amiante, plomb, DPE… Faites également réaliser les diagnostics immobiliers obligatoires. Attention, depuis le 1^er janvier 2025, il est interdit de louer des logements classés G au DPE. Cette interdiction sera élargie aux logements classés F en 2028. Si votre bien est concerné, vous devez réaliser des travaux de rénovation énergétique pour le mettre en conformité.

En dehors du DPE, votre bien doit respecter différentes normes de sécurité et de décence (surface minimale, électricité…). Dans le cas contraire, vous risquez des sanctions.

Penchez-vous ensuite sur la rédaction de l’annonce, qui doit décrire de façon détaillée votre bien (nombre de pièces, surface, équipements, DPE, montant du loyer…), puis diffusez-la sur une plateforme d’annonces comme SeLoger et dans des journaux locaux.

En ce qui concerne le loyer, comparez les loyers des biens similaires dans votre quartier pour fixer un prix cohérent. Si vous êtes dans une ville où l’encadrement des loyers est en place, renseignez-vous sur le loyer de référence majoré dans votre secteur. Il s’agit du montant que vous ne pourrez pas dépasser, sauf si votre bien présente certaines caractéristiques exceptionnelles.

Dans le cadre de la location entre particuliers, la préparation des visites est une étape essentielle, que vous devez préparer minutieusement. La première impression est cruciale. Or, une maison propre, bien rangée et dépersonnalisée permettra aux locataires potentiels de se projeter plus facilement et donc de réduire le délai de vacance locative.

Ensuite, viendra le moment de planifier les visites. Soyez le plus flexible possible, en fonction de vos horaires de travail. Toutefois, les fins de journée et les week-ends regrouperont en toute logique la plupart de vos visites. Prévoyez un créneau d’au moins 30 minutes par visiteur pour leur permettre de bien découvrir votre habitation sans se sentir pressés.

Confirmez toujours les rendez-vous par écrit (texto ou mail) pour éviter les malentendus et privilégiez les visites individuelles afin de pouvoir découvrir les différents candidats. Cela vous permettra d’échanger avec eux et de répondre à leurs différentes questions de façon honnête, que ce soit sur les points forts ou les défauts de votre bien ou du quartier.

Pour rassurer les visiteurs, faites en sorte d’avoir les différents diagnostics lors de la visite ainsi qu’une liste des documents à fournir pour constituer le dossier de location.

Une fois les visites terminées et les dossiers des locataires intéressés en votre possession, vient le moment de sélectionner le « meilleur candidat », ou du moins celui répondant à vos attentes. Pour dénicher le candidat idéal, examinez scrupuleusement le dossier qu’il vous a remis, en vous attardant sur le montant de ses revenus, leur stabilité et sa situation professionnelle et personnelle. Vérifiez la solvabilité des candidats et demandez un garant si nécessaire.

En dehors de ces critères objectifs, l’échange que vous avez eu avec le ou la candidate peut également peser dans la balance. Autrement dit, reposez-vous également sur votre intuition.

Quand vous aurez choisi votre locataire, vous devrez rédiger un bail de location en bonne et due forme, comprenant une description précise du bien et de ses annexes, les coordonnées des parties, le montant du loyer ou encore le montant du dépôt de garantie. Pour cela, utilisez un modèle de bail conforme à la législation en vigueur. Vous en trouverez sur le net.

Si vous louez votre logement vide, la durée du bail sera de 3 ans minimum, sauf cas particuliers. S’il est loué meublé, la durée du bail sera d’un an. Lors de l'état des lieux d’entrée, le logement devra contenir les éléments mentionnés dans le bail.

Qui dit location entre particuliers, dit autogestion locative. Entre les quittances de loyers à envoyer chaque mois, les travaux et réparations (le locataire ayant seulement l’entretien courant à sa charge) et les différents aléas locatifs pouvant survenir (sinistre, impayés de loyers…), l’autogestion locative peut être chronophage et énergivore. Elle demande une grande réactivité de votre part et une bonne communication avec la personne louant votre maison. En effet, contrairement à la délégation de la gestion locative, où les aléas sont gérés par une agence ou un gestionnaire de biens, vous serez en lien direct avec le ou la locataire en place.

Pour anticiper les loyers impayés, vous pouvez souscrire une garantie loyers impayés (GLI), qui vous permettra de toucher la somme due par le locataire s’il cesse de payer son loyer, et ce pendant une période pouvant aller jusqu’à 12 ou 24 mois. Vous serez également couvert si le locataire endommage votre bien.

En parallèle, il est conseillé de souscrire une assurance PNO (propriétaire non-occupant) qui vous protègera en cas de sinistres affectant votre maison (incendies, dégâts des eaux, vandalisme, et catastrophes naturelles, etc.). L’assurance PNO vous couvre même en cas de sinistres survenant alors que le logement est vacant.