Vous êtes en quête de votre futur « chez vous » et, en épluchant les annonces, il vous arrive de croiser la mention « bien non soumis au DPE ». Obligatoire dans le cadre d'une mise en vente ou de location, certains biens semblent pourtant échapper à cette contrainte réglementaire du fait de leur nature et de leurs caractéristiques. Quels types de biens ne sont pas éligibles au diagnostic de performance énergétique ? On vous explique tout.
Le DPE, c’est quoi ? Quels enjeux ?
À l'heure des enjeux climatiques, la performance énergétique des bâtiments joue un rôle crucial dans la réduction des émissions à effet de serre (GES) et la préservation des ressources naturelles planétaires. Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est destiné à déterminer l’impact environnemental d’un bâtiment en évaluant sa consommation en énergie et ainsi que ses émissions de GES et, notamment, de dioxyde de carbone (CO2). C'est aujourd'hui un outil incontournable dans toute transaction immobilière et, plus largement, dans l’immobilier et la construction neuve.
Le secteur du bâtiment représente plus de 40 % de l’énergie consommée en France et génère quelque 23 % des GES. Rien d’étonnant, dès lors, que le DPE fasse régulièrement les gros titres de la presse spécialisée, qu’il s’agisse des réformes successives destinées à rendre l’outil plus simple et fiable ou de la rénovation énergétique des bâtiments, rendue obligatoire avant toute mise en location pour les logements les plus énergivores ou « passoires thermiques ».
Une passoire thermique (score G ou F) est un bien dont l'isolation est très mauvaise, ce qui implique une forte consommation énergétique.
Le DPE, un critère devenu incontournable pour les acheteurs
Exigé dans le cadre de toute transaction, le DPE et les données relatives aux classes énergie et climat doivent également être bien visibles dans les annonces immobilières de biens à la vente ou à la location. Un critère devenu par ailleurs prépondérant pour les porteurs de projet.
Un bon score au DPE (A, B, C ou, dans une moindre mesure, D), fait désormais partie des conditions sine qua non pour nombre de candidats à l’achat, soucieux à la fois d’opter pour un logement peu gourmand en énergie et respectueux de l’environnement, tout en profitant d’un confort thermique optimal et d’économies sur la facture !
De fait, entre un bien étiqueté A et un autre F ou G, le montant de la facture peut vite passer du simple au double, voire au triple et plus encore pour les passoires thermiques. Qu’en est-il alors de ces fameux biens dispensés de DPE ?
Depuis le 1er janvier 2023, les logements classés G+ (dont la consommation est supérieure à 450 kWh/m²/an en énergie finale) sont considérés comme des logements indécents. Le calendrier des interdictions à la location va également concerner les biens notés G dès le 1er janvier 2025, les F au 1er janvier 2028 et les E au 1er janvier 2034.
Quels sont les bâtiments exemptés de DPE ?
Si « tout bâtiment ou partie de bâtiment clos et couvert doit être soumis au diagnostic de performance énergétique » selon l’article R126-15 du Code de la construction et de l’habitation, il existe pourtant une liste de biens non concernés par le DPE obligatoire.
- Les bâtiments indépendants ou constructions légères dont la surface au sol est inférieure à 50 m² (article R. 111-22 du Code de l’urbanisme) : maisons individuelles, dépendances, pool house, abris et bureaux de jardin, bungalows, mobil-home, tiny house, cabanes, chalets, etc.
- Les constructions temporaires, comme les maisons témoins, les pavillons d'exposition et autres constructions modulaires provisoires.
- Les locaux ou bâtiments à usage agricole, artisanal ou industriel qui ne sont pas dévolus à l'habitation.
- Les lieux de cultes (églises, mosquées, synagogues, temples…) et les monuments classés ou inscrits au patrimoine historique.
- Les bien neufs destinés à une vente en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) ne sont pas soumis au DPE classique, s’agissant de biens inoccupés, les promoteurs sont néanmoins tenus de mentionner le DPE constructeur.
Qu’en est-il des biens partiellement occupés ou destinés à la location saisonnière ?
Mais la liste ne s’arrête pas là ! En effet, sont aussi concernées les habitations qui ne possèdent pas de système de chauffage, ainsi que les résidences secondaires et autres biens faisant l’objet d’une location saisonnière et dont les périodes d’occupation – consécutives ou non – n’excèdent pas quatre mois par an. Un état de fait qui risque toutefois d’évoluer avec l’interdiction de louer les logements G au 1er janvier 2025 et pour lesquels aucun chantier de rénovation énergétique n'aurait été engagé.
Réservée, pour l’heure, à la location classique ou de longue durée, cette interdiction pourrait bientôt toucher les meublés touristiques et autres locations de type Airbnb, actuellement dans le viseur des autorités. En marge de la proposition de loi « visant à remédier aux déséquilibres du marché locatif » adoptée le 21 mai dernier par le Sénat, et en marge des restrictions mises en place par les collectivités locales, de nouvelles mesures sont actuellement à l’étude par l’exécutif afin de resserrer les vis des meublés de tourisme, par exemple en rendant le DPE obligatoire pour ce type de bien. Affaire à suivre.
Il convient de ne pas confondre les biens exempts de DPE avec ceux qui affichent un DPE vierge. Pour ces derniers, si l’obligation reste de rigueur, plusieurs facteurs d’ordre technique n’ont pas permis l’établissement du DPE. Dans tous les cas, à compter de 2025, les propriétaires de biens affichant un DPE vierge seront dans l’obligation de réaliser un diagnostic valide pour toute vente ou location.
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