Dans le cadre d’un bail d’habitation pour une résidence principale, lorsque le locataire reçoit un congé pour vente, il bénéficie d’un droit de préemption. Mais qu’en est-il si le bien est vendu loué ?
Absence de droit de préemption sans congé pour vente
Le congé pour vente est le fait générateur au droit de préemption d’un locataire dans le cadre d’une location nue. A contrario, le locataire qui ne reçoit pas de congé pour vente, et dont le bien est pourtant mis en vente par le bailleur n’en bénéficie pas.
Rien ne l’empêche de se porter acquéreur s’il le souhaite, mais il ne sera en aucun cas prioritaire sur un tiers potentiel acquéreur. En cas de négociation du prix de vente par un tiers, le bailleur n’a pas à transmettre à son locataire les détails de cette négociation.
Il n’y a que dans le cadre d’une location non meublée que le congé pour vente fait naître un droit de préemption au bénéfice du locataire. Dans le cadre d’un logement meublé, même si le bailleur délivre un congé pour vente, le locataire n’est pas prioritaire sur l’achat.
Première exception : la vente à la découpe
Encadrée par l’article 10 de la loi du 31 décembre 1975, la vente dite “à la découpe” fait bénéficier au locataire d’un droit de préemption alors même qu’il n’a pas reçu de congé pour vente du bailleur.
Cet article précise que préalablement à la conclusion de toute vente d'un ou plusieurs locaux à usage d'habitation ou à usage mixte, consécutive à la division initiale ou à la subdivision de tout ou partie d'un immeuble par lots, le bailleur doit, à peine de nullité de la vente, faire connaître par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, à chacun des locataires ou occupants de bonne foi, l'indication du prix et des conditions de la vente projetée pour le local qu'il occupe. Cette notification vaut offre de vente au profit de son destinataire.
L'offre est valable pendant une durée de deux mois à compter de sa réception.
Le locataire qui accepte l'offre notifiée par le bailleur, dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si dans sa réponse, il notifie au bailleur son intention de recourir à un prêt, dans ce cas, le délai de réalisation de la vente est de quatre mois.
Deuxième exception : la vente en bloc
L’article 10-1 de la loi de 1975 dispose qu’avant la conclusion de la vente, dans sa totalité et en une seule fois, d'un immeuble à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel de plus de cinq logements, le bailleur doit faire connaître par lettre recommandée avec demande d'avis de réception à chacun des locataires ou occupants de bonne foi l'indication du prix et des conditions de la vente, dans sa totalité et en une seule fois, de l'immeuble ainsi que l'indication du prix et des conditions de la vente pour le local qu'il occupe. Le locataire est là encore prioritaire sur l’acquisition du local qu’il occupe (mais également sur l’ensemble immobilier) alors même que le bailleur ne lui a pas délivré de congé pour vente.
Cette notification s'accompagne d'un projet de règlement de copropriété qui réglera les rapports entre les copropriétaires si l'un au moins des locataires ou occupants de bonne foi achète son lot, ainsi que des résultats d'un diagnostic technique portant constat de l'état apparent de la solidité du clos et du couvert et de celui de l'état des conduites et canalisations collectives ainsi que des équipements communs et de sécurité.
L'offre est valable pendant une durée de quatre mois à compter de sa réception.
De la même manière que la vente à la découpe, le locataire qui accepte l'offre dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie au bailleur son intention de recourir à un prêt, le délai de réalisation est porté à quatre mois. Passé le délai de réalisation de l'acte de vente, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit.
Attention, ce droit de préemption n’est pas valable si la vente est conclue au profit d'un acquéreur s'engageant à proroger les contrats de bail à usage d'habitation en cours à la date de la conclusion de la vente afin de permettre à chaque locataire ou occupant de bonne foi de disposer du logement qu'il occupe pour une durée de six ans à compter de la signature de l'acte authentique de vente.
Références juridiques : Article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 Articles 10 et 10-1 de la loi n°75-1351 du 31 décembre 1975
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