Comment vendre son appartement seul et sans agence ?

D’un point de vue financier, il peut être tentant de vendre son appartement seul et par ses propres moyens. En effet, la vente entre particuliers permet de s’affranchir des frais d’agence dont le montant peut atteindre entre 3 et 10 % du prix du bien. Pour un appartement vendu 300 000 euros, des honoraires de 5 % représentent un coût de 15 000 euros. Vu sous cet angle, vendre son appartement soi-même peut sembler très intéressant.

Néanmoins, il faut garder à l’esprit que faire appel à un professionnel pour la vente de votre appartement, c’est l’assurance de le vendre au bon prix et dans les meilleurs délais. Son rôle est crucial au moment de l’estimation de l’appartement. Seul le professionnel dispose de l’expertise nécessaire pour estimer le vrai prix de marché d’un logement. De plus, confier la vente de son bien à une agence, c’est la garantie de respecter les normes et réglementations en perpétuelle évolution (nouveau DPE, audit énergétique, ERP, etc.), et donc de voir la transaction arriver à son terme.

La vente entre particuliers nécessite une très bonne organisation. Un propriétaire souhaitant vendre son appartement seul doit tout d’abord procéder à certains actes préparatoires importants. Il convient notamment de se faire une idée précise de la valeur du bien, et de monter le dossier de diagnostic technique.

Procédez à une estimation rigoureuse de la valeur de votre appartement

Si vous décidez de vendre votre appartement seul, il est important d’estimer au mieux son prix. Pour cela, plusieurs méthodes complémentaires sont envisageables.

• Comparez avec des biens équivalents actuellement en vente sur le marché. Cette méthode implique de réaliser une analyse comparative approfondie des biens similaires dans votre quartier, ville ou région. Cela nécessite de prendre en compte des critères comme la taille, l’emplacement, l’état général du bien, ses équipements et, d’une manière générale, tous ses points forts ou faibles.
• Réalisez une estimation en ligne. De nombreux outils accessibles sur le web vous permettent d’estimer de façon approximative la valeur d’un bien immobilier. Ces simulateurs prennent typiquement en compte de nombreux facteurs pertinents, comme les données historiques des ventes, les dernières tendances du marché et les caractéristiques spécifiques de votre appartement (surface habitable et nombre de pièces, notamment). Même s’ils peuvent fournir une estimation initiale utile, le résultat doit être considéré avec prudence.
• Sollicitez un agent immobilier. Parfois, le recours à un professionnel peut être bénéfique pour obtenir une évaluation plus précise. De nombreux agents immobiliers offrent des services d’estimation gratuits et sans engagement. Ils peuvent apporter leur expertise locale, une connaissance approfondie du marché et une analyse neutre des caractéristiques de votre appartement. Vous restez ensuite libre de vendre le logement vous-même si vous le souhaitez.

Faites réaliser l’ensemble des diagnostics immobiliers obligatoires

Après l’estimation, tournez-vous vers un professionnel pour réaliser les diagnostics obligatoires dans le cadre d’une vente immobilière. Cette formalité importante peut être effectuée avant même la mise en ligne de l’annonce pour vendre son appartement seul. Vous serez ainsi en mesure de répondre à toutes les questions éventuelles des acheteurs potentiels. Dans tous les cas, les diagnostics doivent être réunis au complet et au plus tard avant la signature du compromis de vente.

Selon l’ancienneté et les caractéristiques de l’appartement, cela peut inclure :

• Diagnostic de performance énergétique.
• Constat de risque d’exposition au plomb.
• État d’amiante.
• État relatif à la présence de termites.
• État de l’installation intérieure de gaz.
• État de l’installation intérieure d’électricité.
• État de l’installation d’assainissement non collectif.
• État des risques et pollutions.
• Diagnostic Bruit…

Vous disposez maintenant de l’ensemble des informations et documents utiles pour vendre votre appartement seul ! Les étapes suivantes incluent la mise en ligne effective de votre annonce de vente et la négociation concrète avec les acquéreurs intéressés.

Rédigez et publiez l’annonce de mise en vente

Une fois le prix fixé, vous pourrez rédiger l’annonce, en faisant bien attention à mentionner les informations obligatoires, qui sont plus nombreuses pour un appartement en copropriété que pour une maison. Cela inclut, en particulier, la surface « loi Carrez », dont les règles de calcul sont distinctes de la surface habitable au sens strict.

Faites également attention à la qualité des photos qui vont illustrer votre annonce. Avant de prendre les photos, rangez et dépersonnalisez votre appartement au mieux pour que les acquéreurs potentiels puissent s’y projeter. Si besoin, faites appel à un professionnel du home staging. Une fois l’annonce finalisée et conforme à la réglementation, vous n’aurez plus qu’à la diffuser sur l’une des nombreuses plateformes d’annonces en ligne, ainsi que dans la presse locale si vous souhaitez toucher une cible plus large.

Gérez les visiteurs et répondez à leurs questions

Une fois l’annonce de votre appartement réalisée en bonne et due forme, il ne vous reste qu’à accueillir les visiteurs. Ayant décidé de vendre pas vos propres moyens, c’est à vous d’organiser les visites.

Cette tâche, qui demande du temps et de la gestion, justifie bien souvent l’intérêt de recourir à une agence. Pendant les visites, ce sera à vous de décrire votre appartement aux acquéreurs potentiels. Vous devrez présenter notamment :

• Le bien en lui-même (ses qualités et ses défauts).
• Ses annexes (parking, cave…).
• Son environnement…

Plus qu’un appartement, les acquéreurs recherchent un emplacement conforme à leur mode de vie. Il convient donc de mettre en avant la proximité des commerces, des transports ou encore des activités culturelles. Si les visiteurs ont des questions, tentez d’y répondre de manière précise et transparente pour gagner leur confiance.

Pour les rassurer sur votre sérieux et l’état de l’appartement et de la copropriété, transmettez-leur un dossier de visite complet. Celui-ci peut comprendre :

• Vos coordonnées complètes et informations de contact (téléphone, adresse mail…).
• Un descriptif du bien (adresse, surface, nombre de pièces, prix, etc.).
• La présentation du quartier.
• Les diagnostics techniques obligatoires.
• Des informations utiles sur la copropriété (montant des charges, travaux votés lors de la dernière AG, copie du règlement de copropriété…).

Étudiez les offres d’achat et négociez avec les acquéreurs potentiels

Après un certain nombre de visites ou contre-visites, vous pouvez vous attendre à recevoir des offres d’achat. Vous serez seul pour gérer la négociation, et il convient donc de vous montrer vigilant.

• Si l’offre est « au prix » fixé pour votre appartement, il s’agit d’une très bonne nouvelle ! Pour autant, vérifiez le sérieux et la solvabilité de l’acquéreur potentiel avant de valider l’offre et vous engager de façon irrémédiable.
• Si l’offre reçue est inférieure à votre prix de vente, vous pouvez faire une contre-proposition à l’acquéreur. Ce dernier a probablement donné un prix inférieur à sa capacité réelle de financement. L’objectif est alors de trouver un compromis : il est important de rester flexible tout en protégeant vos intérêts financiers.

L’acheteur, en théorie, ne peut plus se rétracter si vous acceptez son offre. Il conserve toutefois une porte de sortie en dernier recours, car il dispose d’un délai de rétractation de 10 jours après la signature du contrat d’avant-vente.

Procédez à la rédaction du compromis ou de la promesse de vente

Une fois le prix de vente convenu avec l’acheteur, la transaction doit être formalisée en signant un avant-contrat. Ce document préliminaire établit les conditions de la vente et prépare la signature de l’acte définitif de vente devant le notaire. Il existe deux types d’avant-contrats : le compromis de vente et la promesse de vente.

• Le compromis engage formellement les deux parties à conclure la vente selon les termes convenus.
• La promesse de vente garantit à l’acheteur le droit d’acquérir le bien immobilier aux conditions convenues. Cependant, elle laisse une plus grande marge de manœuvre à ce dernier pour se rétracter, moyennant le paiement d’une indemnité d’immobilisation.

Si le propriétaire souhaite vendre son appartement seul pour réaliser des économies, il est possible de rédiger l’avant-contrat « sous seing privé ». Autrement dit, l’acte sera rédigé entre particuliers, sans aucune assistance par un professionnel. Il peut toutefois s’avérer plus sage de consulter un notaire pour sa rédaction et sa vérification. Ce dernier pourra ensuite engager les démarches nécessaires pour la rédaction et la signature de l’acte authentique de vente, deux à trois mois plus tard.