Le propriétaire d’un bien immobilier mis en location ne peut pas mettre fin au contrat de bail qui le lie à son locataire sans raison valable. Différents types de congés, résiliation en cours de bail... le point sur les procédures à suivre.
Le propriétaire peut résilier le bail seulement dans certaines situations
Le propriétaire ne peut pas donner congé à son locataire pour que celui-ci quitte les lieux au moment de son choix. Il doit généralement attendre la date d’échéance du bail, sauf en cas de faute du locataire. Il doit également respecter un délai de préavis de 3 mois pour une location meublée et 6 mois pour une location vide. De plus, le propriétaire ne peut résilier le bail que s’il récupère le logement pour y habiter ou pour y loger un proche (congé pour habiter), s’il vend le logement (congé pour vendre), ou s’il existe un motif légitime et sérieux de non-renouvellement du bail.
Le congé doit être donné au locataire par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d'huissier. Précisons que si le congé parvient prématurément, le préavis débute à la date légale correspondant aux 6 mois exigés. Le locataire peut quitter le logement quand il le souhaite pendant la durée du préavis en ne payant que les loyers de la période d'occupation. Si le locataire refuse de quitter le logement, le propriétaire doit engager une procédure judiciaire pour faire valider son congé et obtenir l'expulsion du locataire.
Pour une location vide, le propriétaire ne peut donner congé qu'à l'expiration du bail en cours et moyennant un préavis de 6 mois avant la fin du contrat.
Donner congé pour vendre : comment ça marche ?
Le propriétaire d’un bien mis en location peut donner congé à son locataire s'il veut vendre son logement. On parle alors de « congé pour vendre ». Ce dernier vaut offre de vente au locataire, qui peut se porter acheteur du logement et bénéficie d'un droit de préemption, sous certaines conditions. Le locataire dispose d’un délai de 2 mois pour se porter acquéreur aux conditions définies dans le congé. Une fois ce délai passé, le propriétaire est libre de proposer son bien à d’autres acheteurs. Toutefois, si le logement est proposé à un tiers à des conditions plus avantageuses que celles précisées dans le congé initial, le locataire bénéficie d'un nouveau droit de préemption. Le propriétaire doit informer le locataire de ces conditions plus avantageuses. Le locataire a alors 1 mois pour se substituer à l’acquéreur.
La lettre de congé doit parvenir au locataire par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte d'huissier, ou bien être remise en main propre contre émargement ou récépissé. La lettre de congé doit préciser le motif du congé, le prix et les conditions de vente du bien et de ses éventuelles annexes louées, décrire précisément le logement et ses éventuelles annexes, contenir les 5 premiers alinéas de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, qui indiquent les conditions de l'offre de vente au locataire, et être accompagnée de la notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire.
Pour une location meublée, le locataire ne bénéficie pas d'un droit de préemption pour acheter le logement.
Propriétaire : comment résilier le bail pour habiter le logement ?
Le propriétaire peut résilier le bail qui le lie au locataire pour habiter le logement en résidence principale ou pour y loger un parent proche, qui en fera sa résidence principale. Les personnes considérées comme parents proches du propriétaire sont son époux, son concubin depuis au moins 1 an à la date du congé, son partenaire de Pacs, un ascendant ou un descendant de lui-même ou de son époux, concubin ou partenaire de Pacs. Le congé doit mentionner le motif du congé, le nom et l'adresse du bénéficiaire de la reprise, le lien de parenté entre le propriétaire et le bénéficiaire de la reprise, et une indication justifiant le caractère réel et sérieux de la reprise. Depuis le 1er janvier 2018, la lettre de congé doit être accompagnée de la notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire.
Donner congé pour un motif légitime et sérieux
Le propriétaire du bien peut donner congé à son locataire en fin de bail pour un motif légitime et sérieux. C'est le cas quand le locataire ne remplit pas l’une de ses obligations : paiement irrégulier et tardif des loyers, nuisances de voisinage, sous-location sans autorisation, etc. Le propriétaire doit faire parvenir au locataire une lettre de congé précisant le motif entrainant le non-renouvellement du bail. Néanmoins, la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ne précise pas ce qui est considéré comme motif légitime et sérieux. En cas de contestation du locataire, c’est donc au juge de décider si le bail peut être résilié ou non pour le motif donné par le propriétaire. Ce dernier devra notamment prouver le bien-fondé du congé délivré.
Comment mettre fin à une location en cours de bail de location ?
En théorie, le propriétaire ne peut pas donner congé à son locataire en cours de bail. Il peut toutefois le faire en cas de faute du locataire. Ainsi, en cas de non-paiement du loyer ou des charges, le propriétaire peut faire jouer la clause résolutoire du bail, qui prévoit une résiliation automatique du bail en cas de non-paiement du loyer ou des charges. Le propriétaire doit toutefois envoyer une injonction de payer au locataire, délivrée par un huissier, avant de faire jouer la clause résolutoire. Une fois l’injonction de payer envoyée, le locataire a 2 mois pour payer les loyers dus ou pour demander un délai de paiement auprès du juge, avant l’activation de la clause résolutoire. Précisons que le propriétaire peut également utiliser la clause résolutoire en cas de défaut d'assurance habitation de la part du locataire.
Si la faute ne concerne ni le paiement du loyer ou des charges, ni un défaut d’assurance, le propriétaire ne peut pas résilier le bail sans l’accord d’un juge.
Quid des locataires protégés ?
Certains locataires sont protégés. Le propriétaire peut leur donner congé seulement sous certaines conditions. Sont protégés, les locataires de plus de 65 ans (à la date d'échéance du bail) dont les ressources sont inférieures aux plafonds en vigueur pour l'attribution d'un logement conventionné. Ces plafonds varient selon la région (Paris, Ile-de-France et autres régions). Si son locataire remplit ces conditions, le propriétaire ne peut signifier le congé qu'en proposant un autre logement. Sont également protégés les locataires de moins de 65 ans qui hébergent et supportent la charge d'une personne de plus de 65 ans (à la date d'échéance du bail) dont les ressources sont inférieures aux plafonds en vigueur pour l'attribution d'un logement conventionné. C’est toutefois le montant cumulé des ressources de toutes les personnes vivant dans le logement qui est pris en compte.
Le propriétaire peut donner congé au locataire protégé s’il a lui-même plus de 65 ans à la date d'échéance du bail ou s’il possède des revenus inférieurs aux mêmes plafonds de ressources à la date de notification. Le propriétaire peut aussi donner congé à son locataire s’il lui trouve une solution de relogement. Pour cela, le logement doit correspondre aux besoins et possibilités du locataire et être situé à moins de 5 kilomètres de distance du logement actuel.
Si le locataire protégé ne paye pas son loyer, le propriétaire peut mettre fin au bail sans lui proposer une solution de relogement.
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